來源:界面新聞 記者：楊冰柯

自今年9月以來，隨著全方位的房地產(chǎn)支持政策密集落地，房企銷售業(yè)績在經(jīng)歷了一段時(shí)間的下滑后，終于在9月出現(xiàn)環(huán)比回升。然而，盡管銷售環(huán)比增加，但同比仍然呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，顯示出市場復(fù)蘇的疲軟和需求不足。

根據(jù)克而瑞的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，TOP100房企在9月的銷售額環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期。然而，與去年同期相比，9月單月業(yè)績?nèi)匀幌禄?9.2%。雖然逾六成百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長，但業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量仍超過七成。

在各地樓市政策支持下，2023年9月百強(qiáng)房企的單月業(yè)績規(guī)模雖然仍處于低位，但環(huán)比提升明顯。TOP100房企在9月共實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，環(huán)比提升17.9%。然而，與去年同期相比，仍下滑29.2%。

部分企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等房企的環(huán)比增幅均在60%以上。但從整體業(yè)績同比來看，規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量超過七成，累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)也達(dá)到近六成。

中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，TOP100房企在9月單月銷售額環(huán)比增長24.8%，但同比仍下降24.1%。

在各地市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的背景下，房企間的銷售格局繼續(xù)分化。2023年以來，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-9月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2.8%至1271.8億元，TOP20門檻降低12.4%至484.6億元。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，在全口徑銷售方面，保利發(fā)展、萬科和中海地產(chǎn)繼續(xù)排名行業(yè)前三，前9月銷售額分別為3321億元、2805.9億元、2389.6億元。在前十房企中，僅龍湖集團(tuán)和濱江集團(tuán)為民營房企，前9月銷售額分別為1376.2億元和1221.4億元，分別排名第7和第10。

從整體市場層面看，9月樓市位于觸底回升階段?？硕鹬赋?，2023年9月，市場供應(yīng)整體穩(wěn)中有增，成交在各地新政密集落地中略有修復(fù)。重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比上升17%，前9月累計(jì)同比下降11%。成交環(huán)比微增3%，同比減少23%，累計(jì)同比增幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)至2%。

整體來看，目前需求端購買力尚顯不足、行業(yè)預(yù)期和信心也整體低迷，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩。近期雖然政策層面釋放利好、有一定的修復(fù)預(yù)期，金九房企推盤積極性也有所提升，但企業(yè)銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營銷力度以提振成交去化。

今年9月，地方樓市政策落地節(jié)奏進(jìn)一步加快。根據(jù)中指監(jiān)測，各地政策出臺(tái)頻次達(dá)2022年四季度以來單月最高水平，其中11個(gè)二線城市全面取消限購，多個(gè)核心城市縮小限購范圍，一線城市中廣州近郊已取消限購，深圳降低了首套、二套房貸利率，均對市場信心起到提振作用。

另外，各地針對供給端政策的支持力度也在繼續(xù)加大。例如武漢發(fā)布的“漢十條”中明確提出支持盤活企業(yè)資產(chǎn)、加快盤活存量用地，明確對已出讓尚未建設(shè)的存量用地，政府可組織開展土地收回和規(guī)劃優(yōu)化等。

從市場方面的反映來看，9月購房者置業(yè)意愿有所提升。月初新政落地后購房者訪盤量短期明顯增加。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看北京、上海、廣州等核心城市新房銷售規(guī)模在9月中下旬出現(xiàn)上升趨勢市場活躍度有所好轉(zhuǎn)政策效果初步顯現(xiàn)但全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模尚未出現(xiàn)明顯回升整體仍處低位。

一家頭部央企負(fù)責(zé)營銷的人士告訴界面新聞他表示9月一二線城市在政策放松后項(xiàng)目來訪帶看量確有明顯回升但最終銷售量復(fù)蘇勢頭不是很明顯僅少部分剛需和改善型客戶開始入市整體觀望情緒仍濃厚市場信心和成交仍有待繼續(xù)恢復(fù)。

不止一線城市今年9月全國樓市利好政策密集出臺(tái)不少核心二線全面放開限購開發(fā)商也把握政策窗口期和“金九銀十”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，加快推盤節(jié)奏，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，9月百城新建住宅價(jià)格有所企穩(wěn)。

但考慮到目前市場恢復(fù)尚不明顯，短期內(nèi)核心城市供需兩端支持政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，以助力市場加快恢復(fù)。

從需求側(cè)層面，核心城市或以下調(diào)首付比例、降低房貸利率、減免交易稅費(fèi)等作為政策優(yōu)化主要方向，同時(shí)一線城市郊區(qū)和核心二線城市主城區(qū)限購優(yōu)化預(yù)期增強(qiáng)。供給側(cè)，部分城市或出臺(tái)企業(yè)紓困措施以緩解開發(fā)商經(jīng)營壓力。

中指研究院認(rèn)為，整體來看，若政策持續(xù)優(yōu)化到位，同時(shí)隨著置換改善需求逐漸入市，四季度核心城市市場有望企穩(wěn)，而普通二線和三四線城市市場修復(fù)恐需更長時(shí)間。