來源： 時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭譽(yù)

在深圳，隨著巨量寫字樓的供應(yīng)增加，市場壓力持續(xù)加大。10月11日，第一太平戴維斯發(fā)布了一份2023年第三季度的深圳房地產(chǎn)市場報(bào)告。報(bào)告指出，深圳甲級(jí)寫字樓供應(yīng)壓力加劇，預(yù)計(jì)將迫使業(yè)主方做出更大的租金讓步以換取穩(wěn)定的入駐率。

報(bào)告顯示，2023年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場新增5個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)面積約27.7萬平方米。至9月末，深圳甲級(jí)寫字樓總存量環(huán)比增長2.7%至1071.9萬平方米?！斑@一存量在華南地區(qū)首屈一指?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示。

然而，甲級(jí)寫字樓存量持續(xù)走高，既受到供應(yīng)增加的影響，也因需求端表現(xiàn)疲軟。

謝靖宇在介紹情況時(shí)表示，盡管今年第三季度深圳多數(shù)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的問詢量和帶看量有所增長，市場活躍度略有回溫，但新入市項(xiàng)目已有部分預(yù)租去化，季內(nèi)凈吸納量升至6.7萬平方米。成交主力來自信息技術(shù)、金融、零售及貿(mào)易等行業(yè)。其中，東亞銀行承租寶能中心3000平方米寫字樓。

然而，他強(qiáng)調(diào)：“盡管如此，鑒于租戶仍普遍執(zhí)行嚴(yán)格的成本控制策略，市場整體擴(kuò)張需求表現(xiàn)仍較為疲軟，加之大規(guī)模新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性影響，截至今年第三季度末深圳甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.3%?！?/p>

展望未來，深圳今年第四季度將有6個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，總新增供應(yīng)約32.9萬平方米，這將把總存量推高9.9%至1104.8萬平方米。謝靖宇分析認(rèn)為，鑒于新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)處于高位，疊加市場整體需求偏弱，至今年年底，深圳甲級(jí)寫字樓空置率大概率突破30%，明年繼續(xù)走高至35%。

面對(duì)市場競爭加劇的現(xiàn)實(shí)，降租、降價(jià)成為業(yè)主們應(yīng)對(duì)壓力的出路。

報(bào)告顯示，截至今年第三季度末，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金降至168.9元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%，同比下降5.1%。其中，羅湖的租金降幅最為明顯，平均租金約為150.5元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降3.7%，同比下降11.2%。

同時(shí)，由于租賃市場表現(xiàn)欠佳，投資者信心及業(yè)主價(jià)格預(yù)期均維持低位。

報(bào)告還顯示，截至今年第三季度末，深圳二手甲級(jí)寫字樓的散售均價(jià)約為38532元/平方米，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.3%，同比下降5.0%。

各主要子市場的二手甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)明顯下跌。其中福田中心區(qū)、后海、羅湖的均價(jià)分別約為40007元/平方米、37558元/平方米、28333元/平方米，價(jià)格指數(shù)同比分別下降5.0%、7.2%、6.5%。值得一提的是車公廟片區(qū)的二手甲級(jí)寫字樓均價(jià)約為47175元/平方米，價(jià)格指數(shù)同比增長了1.0%。

在市場需求不足的情況下，寫字樓的“骨折價(jià)”出售已經(jīng)成為常態(tài)。

張明凱是從事寫字樓租售業(yè)務(wù)的人員之一。他告訴記者：“從核心區(qū)域科技園、前海、福田CBD到次核心區(qū)域羅湖、寶安，都有‘五折賣樓’的現(xiàn)象?！?/p>

他還提到一個(gè)例子：“前海有一家央企開發(fā)的寫字樓，原備案價(jià)約為8.5萬元/平方米。但當(dāng)我們考慮銷售的時(shí)候，經(jīng)過折扣后單價(jià)約為5.8萬元/平方米?！痹趯毎驳暮诵膮^(qū)域，“也有一些寫字樓以五折的價(jià)格出售?！边@些價(jià)格的確相當(dāng)引人注目。

即使大幅降價(jià)，寫字樓的出售仍然面臨困難。張明凱表示：“很多項(xiàng)目從剛封頂賣到二手物業(yè)入市都沒能賣完。一個(gè)項(xiàng)目持銷五六年是常有的事情?！边@也反映了當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場的壓力和挑戰(zhàn)。