來(lái)源：CBRE世邦魏理仕 

在2023年第三季度，北京的寫字樓和零售市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)增加的態(tài)勢(shì)。在中關(guān)村、東二環(huán)、奧體和望京等區(qū)域，六個(gè)新項(xiàng)目集中交付，新增寫字樓面積達(dá)46.2萬(wàn)平方米。這是自2021年第四季度后，單季新增供應(yīng)首次超過(guò)20萬(wàn)平方米，結(jié)束了本輪供應(yīng)低谷期。

在成熟區(qū)域的甲級(jí)寫字樓占新增供應(yīng)總量的比例超過(guò)四分之三，為市場(chǎng)帶來(lái)了更多升級(jí)空間。在各區(qū)政府招商政策的支持下，部分新項(xiàng)目在預(yù)租期內(nèi)成功鎖定大面積租戶的搬遷落位，預(yù)租總面積超過(guò)13萬(wàn)平方米。

新項(xiàng)目的良好預(yù)租表現(xiàn)推動(dòng)季內(nèi)新租交易總面積環(huán)比增加，新租活動(dòng)主要以搬遷為主。企業(yè)為達(dá)到降本增效的目的，積極整合到更少的辦公地點(diǎn)、縮減面積或搬遷至性價(jià)比更高的項(xiàng)目。

從行業(yè)角度看，金融行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，成為本季需求主力并占新租總面積的41%。升級(jí)搬遷及擴(kuò)租活動(dòng)多集中在傳統(tǒng)金融類租戶?？萍夹袠I(yè)需求位列第二，其中活躍的租戶主要是人工智能、大數(shù)據(jù)、軟件開發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)類。能源及公共事業(yè)板塊的國(guó)有企業(yè)升級(jí)搬遷活躍，需求位居第三。醫(yī)藥及生命科學(xué)、消費(fèi)品制造及工業(yè)品制造板塊的表現(xiàn)則相對(duì)轉(zhuǎn)弱。

全市凈吸納量在季內(nèi)錄得12.9萬(wàn)平方米。受新項(xiàng)目入市和既有項(xiàng)目租戶遷出或縮減面積等因素影響，成熟子市場(chǎng)的空置率均有不同程度的提升，新興子市場(chǎng)的去化速度也比上季度有所放緩，整體空置率環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.2%。部分業(yè)主在本季加大租金優(yōu)惠力度以滿足新租企業(yè)對(duì)優(yōu)化成本的要求，加速租賃交易的簽約。季內(nèi)整體平均租金面價(jià)降幅擴(kuò)大，環(huán)比下降2.1%至295.6元/平方米/月，各子市場(chǎng)租金均呈下行態(tài)勢(shì)，其中望京和金融街跌幅最大，王府井、燕莎、CBD緊隨其后。

在零售市場(chǎng)方面，恰逢國(guó)慶假期前夕，北京零售市場(chǎng)非核心商圈集中交付六個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，共計(jì)體量86.5萬(wàn)平方米，創(chuàng)單季凈吸納量歷史新高。新項(xiàng)目中四個(gè)位于五環(huán)以外，其余兩個(gè)則為次級(jí)商圈的更新改造項(xiàng)目。頭部開發(fā)商積極拓展，龍湖、萬(wàn)達(dá)以輕資產(chǎn)模式分別布局朝陽(yáng)北苑和海淀五棵松，此外萬(wàn)達(dá)另有一座新開發(fā)項(xiàng)目落子朝陽(yáng)東壩。

新開業(yè)項(xiàng)目多聚焦娛樂(lè)文化與精致家庭生活，以親子娛樂(lè)、地域美食、圈層社交、寵物友好等為主要招商理念吸引眾多餐飲、零售及生活方式品牌。既有項(xiàng)目方面，全國(guó)及北京首店在優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心多點(diǎn)開花。

整體來(lái)看總新增需求中餐飲業(yè)態(tài)以25%的新店占比持續(xù)領(lǐng)跑，其次是茶飲果汁、運(yùn)動(dòng)休閑以及輕奢/高奢品類等。疫情后各大商業(yè)體持續(xù)進(jìn)行業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與品牌組合調(diào)整，季內(nèi)錄得多個(gè)高端品牌換位至首層優(yōu)質(zhì)鋪位。兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)遭遇復(fù)蘇疲軟，多家連鎖品牌縮減整合或閉店。全市凈吸納量在新增項(xiàng)目高開業(yè)率帶動(dòng)下一洗上半年疲軟態(tài)勢(shì)，破歷史紀(jì)錄達(dá)77.3萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。在宏觀經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)需求變化等客觀因素影響下，客流較大的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金水平有回升態(tài)勢(shì)，而交通通達(dá)性較差、品牌差異性和辨識(shí)度不足的個(gè)別項(xiàng)目租金水平則持續(xù)下調(diào)。全市購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每天每平方米32.7元，其中燕莎及三里屯商圈表現(xiàn)較佳。

而在倉(cāng)儲(chǔ)物流方面，北京大興空港在季度內(nèi)竣工一座倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目滿倉(cāng)交付。季內(nèi)新租活動(dòng)大多分布在順義空港、大興空港、大興京南、經(jīng)開區(qū)等核心子市場(chǎng)。由于北京市場(chǎng)剛需旺盛，綜合物流及針對(duì)高端消費(fèi)、冷鏈的第三方物流表現(xiàn)亮眼，占新租總面積的78%，醫(yī)藥企業(yè)也借助市場(chǎng)可租空間增加的機(jī)會(huì)積極布局。季內(nèi)凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)87%至13.2萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。全市租金漲幅持續(xù)放緩，平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米57.1元。當(dāng)下租戶端成本意識(shí)依舊較強(qiáng)，核心區(qū)相對(duì)入市較早的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施對(duì)于大面積客戶對(duì)于租金價(jià)格有所松動(dòng)，為該類租戶落位提供更優(yōu)選擇。

廊坊北三縣與廣陽(yáng)經(jīng)開區(qū)本季共竣工三個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，合計(jì)體量31.8萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，新租活動(dòng)主要涉及廣陽(yáng)經(jīng)開區(qū)、固安、安次等，以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及綜合物流服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。廊坊區(qū)位及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)，凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度超過(guò)30萬(wàn)平方米，本季達(dá)35.4萬(wàn)平方米，整體空置率環(huán)比下滑5.6個(gè)百分點(diǎn)至44.7%，廊坊經(jīng)開區(qū)、安次季內(nèi)空置率下滑相對(duì)明顯。

第三季度，天津和廊坊的物流地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，而北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)則處于持續(xù)調(diào)整期。具體來(lái)看，天津本季共新增六個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)體量為53.6萬(wàn)平方米。新租需求較上半年有明顯回暖，全市凈吸納量錄得11.3萬(wàn)平方米。由于新增供應(yīng)較大，空置率環(huán)比上行3.8個(gè)百分點(diǎn)至34.0%。在租賃需求方面，以綜合物流為主的第三方物流占新租交易面積的45%，居各類需求之首，此外，零售貿(mào)易和光伏等制造業(yè)也有一定表現(xiàn)。

廊坊北三縣的倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。本季共竣工三個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，合計(jì)體量為31.8萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，新租活動(dòng)主要集中在廣陽(yáng)經(jīng)開區(qū)、固安、安次等地，以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈和綜合物流服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。由于廊坊的區(qū)位和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度超過(guò)30萬(wàn)平方米，本季達(dá)35.4萬(wàn)平方米，整體空置率環(huán)比下滑5.6個(gè)百分點(diǎn)至44.7%。其中，廊坊經(jīng)開區(qū)和安次的空置率下滑尤為明顯。

而在北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)方面，第三季度迎來(lái)三個(gè)新項(xiàng)目，共計(jì)體量為18.1萬(wàn)平方米。其中兩個(gè)項(xiàng)目是新增特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集研發(fā)辦公、部分生產(chǎn)制造功能于一體，均位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分別定位醫(yī)藥健康和智能制造、集成電路產(chǎn)業(yè)；另一個(gè)項(xiàng)目是類辦公項(xiàng)目，位于上地子市場(chǎng)，已被頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整體預(yù)租和定制。

此外，新租需求行業(yè)分布較上半年更為多元化，TMT、醫(yī)藥健康和能源及公共事業(yè)靠前但優(yōu)勢(shì)不明顯，分別占新租需求的36%，14%和10%。TMT釋放的需求中以人工智能、區(qū)塊鏈相關(guān)的軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商類的板塊尤為突出，而醫(yī)藥健康行業(yè)隨著融資端的放緩，新租需求以中型成熟企業(yè)擴(kuò)租為主，新成立和新入京企業(yè)有限。

全市凈吸納量錄得8.2萬(wàn)平方米，主要受新項(xiàng)目帶動(dòng)，既有項(xiàng)目?jī)粑{量錄得負(fù)值，整體市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。租金以及產(chǎn)品定位的差異使得子市場(chǎng)之間的去化表現(xiàn)愈發(fā)分化。類辦公物業(yè)預(yù)租或去化速度放緩，但能實(shí)現(xiàn)部分生產(chǎn)制造功能的新項(xiàng)目去化表現(xiàn)占優(yōu)。分區(qū)域看，中關(guān)村軟件園繼續(xù)受到頭部及腰部科技企業(yè)退租的影響，空置率持續(xù)攀升30.5%的歷史最高水平；東升也因項(xiàng)目租金遠(yuǎn)超鄰近子市場(chǎng)，類辦公需求集中入市但需求不振等原因，空置率一路上漲超40%；而上地業(yè)主則通過(guò)下調(diào)租金、推出簡(jiǎn)裝修或特價(jià)房源等形式，吸引了一批成本導(dǎo)向的中小企業(yè)入駐，去化部分空置面積。其他區(qū)域的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。在分化的市場(chǎng)壓力下，全市商務(wù)園區(qū)租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米158.8元，其中泛中關(guān)村集群各子市場(chǎng)降幅領(lǐng)先。

北京物業(yè)投資市場(chǎng)交易筆數(shù)和金額也有顯著上漲。季內(nèi)一共錄得13筆大宗交易累計(jì)金額達(dá)153.6億元，環(huán)比上漲189%，和去年同期相比亦上漲86%。其中超過(guò)八成投資金額流向符合國(guó)家政策戰(zhàn)略引導(dǎo)方向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類辦公板塊。其中企業(yè)購(gòu)置自用需求繼續(xù)保持活躍，例如季內(nèi)單筆交易額最大的交易來(lái)自某科技企業(yè)購(gòu)置中關(guān)村子市場(chǎng)的辦公樓宇自用。此外，投資屬性的辦公類交易呈回暖態(tài)勢(shì)中郵人壽以42.6億元交易收購(gòu)位于安定門的中糧置地廣場(chǎng)，是近一年來(lái)北京首個(gè)單筆超過(guò)30億元的投資屬性交易。該項(xiàng)目緊鄰北二環(huán)與中軸線是原三利百貨舊址上拆改重建的甲級(jí)寫字樓并具有建筑和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)高、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、土地剩余年限長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)是北京市場(chǎng)稀缺的核心型資產(chǎn)因而備受機(jī)構(gòu)投資者青睞。另外隨著“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”模式逐步成熟涉及的相關(guān)板塊受到投資者和企業(yè)的持續(xù)關(guān)注季內(nèi)錄得險(xiǎn)資購(gòu)入順義片區(qū)養(yǎng)老公寓外地企業(yè)購(gòu)入園區(qū)附近酒店以及城投平臺(tái)購(gòu)入亦莊子市場(chǎng)工業(yè)廠房等交易為大宗投資市場(chǎng)注入活力按買家類型看以險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比達(dá)41%而政府城投平臺(tái)也在特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)或工業(yè)廠房積極拓展。