來源：華夏時報 作者：李凱旋

北京的寫字樓市場在連續(xù)多個季度處于下行區(qū)間后，終于在今年三季度有所回升。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量大幅回升至16.8萬平米。互聯(lián)網(wǎng)退租潮已經(jīng)走向尾聲，而央企和國企則是扛起了去化的大旗。

然而，仔細(xì)分析數(shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)，三季度北京寫字樓市場的繁榮實際上根基并不穩(wěn)定。雖然新入市項目的去化比較可觀，但甲級寫字樓存量市場仍沒有“明顯動靜”，乙級寫字樓存量市場凈吸納量依舊為負(fù)值。

今年7月份的政治局會議指出，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。復(fù)盤來看，剛剛過去的三季度是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策密集發(fā)布的一個季度，包括下調(diào)MLF利率、國家發(fā)改委設(shè)立民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三季度出臺的一系列經(jīng)濟(jì)措施表明下一階段貨幣政策的著力點將轉(zhuǎn)向價格和結(jié)構(gòu)調(diào)控兩個方面，進(jìn)一步降低企業(yè)成本，保證貸款增長的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

作為經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的寫字樓在三季度有了較為明顯的“反彈”。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度是北京寫字樓新增供應(yīng)入市最為集中的一個時間段，合計入市面積超過44萬平米，占全年新入市甲級寫字樓總量的66%。值得關(guān)注的是，三季度，北京甲級寫字樓市場一改上半年的“頹勢”，凈吸納量大幅回升至16.8萬平米。針對三季度北京寫字樓回暖的原因，高力國際表示，其主要是新項目預(yù)租去化所致的。數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京新入市的項目預(yù)租去化就達(dá)到16.9萬平米。不過，存量項目的凈吸納量僅為正負(fù)零左右的水平，也就是說，三季度北京寫字樓的凈吸納量全部都是由于新項目在入市的前一年左右的時間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得，存量項目實際上并未去化。因此，僅就整個市場而言，這個數(shù)據(jù)并不意味著市場需求在第三季度出現(xiàn)了明顯回升。

自2022年下半年開始，中關(guān)村、望京等重點區(qū)域出現(xiàn)了較大規(guī)模的退租，退租主體主要是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。值得關(guān)注的是，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大規(guī)模退租對北京的寫字樓市場造成了較大的“創(chuàng)傷”，完全恢復(fù)元氣需要時間。不過，高力國際方面對《華夏時報》記者表示，截至三季度，北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮已經(jīng)接近尾聲，中關(guān)村、望京等寫字樓市場有所修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京乙級寫字樓市場需求側(cè)出現(xiàn)改善，凈吸納量達(dá)到4.1萬平米?！叭径?，北京以及寫字樓市場僅有一個新項目入市，市場空置率依然維持在18.5%，租金則是季度環(huán)比下降2%達(dá)到207.5元/月/平米?！备吡H中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說。在陸明看來，中關(guān)村、望京等乙級市場以價換量的策略初步得到了市場認(rèn)可，以及市場也因此在三季度開始逐步恢復(fù)去化。一位北京寫字樓中介工作人員同樣表示：“望京和中關(guān)村區(qū)域今年空置率明顯增加，市場轉(zhuǎn)為承租市場，議價空間也比較大?！?/span>

高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，與2022年一季度乙級市場的有效凈租金相比，中關(guān)村降幅達(dá)到23%，望京—酒仙橋降幅達(dá)到15%。此外，乙級市場目前的去化情況仍不樂觀，盡管本季度的凈吸納量結(jié)束了連續(xù)5個季度的負(fù)值行情，但截至目前，今年北京乙級市場的累積凈吸納量依然是負(fù)12萬平米，年終凈吸納量為負(fù)數(shù)則是基本上無法避免。

三季度，央企、國企積極承租，依然成為北京寫字樓市場的去化主力。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度央企、國企去化的總量達(dá)到13.7萬平米占比超過80%。在降本增效的大背景下，央企、國企選擇在租金下行期進(jìn)行辦公空間的整合和升級，僅從新入市項目的央企、國企大宗租賃成交來看整合搬遷類需求至少占到六到七成。

不過相比較過去兩個季度負(fù)5萬至6萬平米左右的水平四季度寫字樓市場的走勢仍然較為擔(dān)憂。以甲級寫字樓為例除去新入市項目存量項目的空置面積在三季度實際上并未實現(xiàn)去化空置率正負(fù)零左右水平的走勢說明需求在觸底盡管新項目的去化表現(xiàn)可觀，但高力國際對北京寫字樓市場的未來走勢仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)，三季度北京甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升0.5%至14.8%，預(yù)計全年平均空置率將達(dá)16%?！氨M管四季度存在去化可能，但高力的預(yù)測顯示全年整體空置率仍將突破20%。在供大于求的情況下，我們預(yù)計租金將進(jìn)一步下滑。”陸明對《華夏時報》記者說。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，北京新入市的甲級寫字樓項目累計超過54萬平米，累計凈吸納量僅為6萬平米，空置率則上升至19.5%，凈有效租金持續(xù)下降至309.9元/平米/月。

高力國際方面認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)的新舊動能轉(zhuǎn)換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化是一個長期的系統(tǒng)性工程，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍將受制于過去高速增長階段所形成的經(jīng)濟(jì)增長的模式。因此，甲級寫字樓的去化情況將會長期處于較低水平。

另外，需求不足的問題也將長期困擾市場增長，這意味著北京辦公樓市場也面臨著類似的問題。如果需求不足和低通脹持續(xù)，北京辦公樓市場或?qū)o法避免租金中樞持續(xù)下移。在上述背景下，北京甲級寫字樓市場平均凈有效租金重回“2”時代或許只是時間問題。