來源：中國經(jīng)營網(wǎng) 記者：陳雪波 盧志坤

近日，第一太平戴維斯發(fā)布《2023年第三季度成都房地產(chǎn)市場回顧及未來展望》，報告顯示，到三季度末，成都甲級寫字樓總存量為382萬平方米，當季度未錄得新增供應(yīng)。季內(nèi)甲級寫字樓市場無新項目入市，但過去兩年大量的新增供應(yīng)使得市場租賃競爭加劇。市場仍處于調(diào)整階段。

然而，低溫運行的市場下從業(yè)者并非完全無計可施。寫字樓運營方可以從ESG角度提升資產(chǎn)的運營能力。未來低供應(yīng)的窗口期或許能為存量寫字樓提供加速去化的時機。

在2023年第三季度，成都甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量維持不變。季內(nèi)租賃市場表現(xiàn)較為平淡，全市甲級寫字樓市場空置率小幅上升，凈吸納量在低位徘徊，平均租金環(huán)比小幅下跌0.2%至人民幣101.3元/平方米·月。

從供應(yīng)端來看，季內(nèi)甲級寫字樓市場無新項目入市，但過去兩年大量的新增供應(yīng)使得租賃市場競爭加劇。從需求端來看，市場租賃需求較為平淡，控制辦公成本是多數(shù)租戶考量的首要因素，本季度企業(yè)擴租的步伐明顯放緩；同時租金因素和優(yōu)惠的租賃條件刺激了存量客戶的搬遷需求，換租搬遷和辦公空間整合所帶來的租賃活動支撐著市場需求。

其中，外資生物醫(yī)藥企業(yè)、零售與貿(mào)易企業(yè)的搬遷需求回升明顯。此外，本季度在甲級寫字樓內(nèi)也有大面積租戶搬遷至已建成的總部樓宇，退出了寫字樓租賃生態(tài)圈。值得一提的是，季內(nèi)包租類的第三方辦公運營商活躍度有抬頭趨勢。一方面，業(yè)主為了加速面積去化在與第三方辦公運營商的租金談判中愿意做出適當讓步；另一方面運營商推出的租約靈活、可以拎包入住的房源對于小微企業(yè)更具吸引力。

那么，在市場平淡之下，寫字樓市場應(yīng)采取哪些應(yīng)對措施呢？

第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負責人、高級董事戴暉指出，強化寫字樓自身運營能力一直是樓宇經(jīng)濟的核心點不論市場繁榮還是承受壓力的時候。運用合理且有前瞻性的行業(yè)定位設(shè)計，結(jié)合強大的招商運營能力才能使得寫字樓有穩(wěn)定的租戶群體。運營中不僅要關(guān)注招商本身也要注重推廣尤其是通過新型推廣模式來增強樓宇的生命力。同時持續(xù)通過物業(yè)管理創(chuàng)新為企業(yè)提供平臺化的生態(tài)閉環(huán)增強租戶黏性從而在困境市場中脫穎而出。

第一太平戴維斯預(yù)測第四季度成都甲級寫字樓供應(yīng)預(yù)計仍處于低位將為市場存量空間的去化提供寶貴的時間窗口。季內(nèi)省政府聚焦中小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況再推出30條便民辦稅新舉措包括了提供信貸支持簡化辦稅環(huán)節(jié)等。低供應(yīng)疊加各類穩(wěn)增長、促經(jīng)濟政策的發(fā)力預(yù)計甲級寫字樓租賃需求將逐漸復(fù)蘇。

目前來看成都寫字樓的市場需求主要來自于以降本增效為目的的換租搬遷和辦公空間整合?？刂妻k公成本是多數(shù)租戶考量的首要因素本季度企業(yè)擴租的步伐明顯放緩；較低的租金水平和優(yōu)惠的租賃條件刺激了存量客戶的搬遷需求換租搬遷和辦公空間整合所帶來的租賃活動支撐著市場需求。

同時業(yè)主為了加速面積去化在與第三方辦公運營商的租金談判中愿意做出適當讓步；另一方面運營商推出的租約靈活、可以拎包入住的房源對于小微企業(yè)更具吸引力。

去化承壓之下市場對寫字樓資產(chǎn)運營的要求也更高。成都物業(yè)及資產(chǎn)管理部負責人、高級董事李欣娛指出在樓宇資產(chǎn)運營中可以從ESG中的環(huán)境、社會和治理三個方向出發(fā)通過對這三點的有機融合提升資產(chǎn)韌性和價值建立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略以改善環(huán)境優(yōu)化資源應(yīng)用并增加積極的社會影響。其次結(jié)合資產(chǎn)運營建立完善的ESG管理體系將ESG管理理念融入日常工作中提升ESG績效。具體表現(xiàn)為達到更低的能耗和硬件損耗水平以更好的環(huán)境保護、人性化體驗和社會效應(yīng)獲得更大的資產(chǎn)溢價空間最后達成降本增效的效果。