來源：華夏時(shí)報(bào) 作者：李貝貝

在經(jīng)歷2023年第二季度的市場(chǎng)下行后，上海大宗交易量在今年三季度出現(xiàn)回暖跡象。根據(jù)仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)，這個(gè)季度上海投資市場(chǎng)共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元人民幣，較上一季度環(huán)比增長(zhǎng)38.9%，與去年同期相比，同比增長(zhǎng)6.1%。

內(nèi)資買家繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，占據(jù)了91%的比例。除了傳統(tǒng)的保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)，一些地方政府和私人買家正積極進(jìn)入市場(chǎng)，顯示出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一系列變革后，投資市場(chǎng)活躍度正穩(wěn)步增加，展現(xiàn)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)依舊保持長(zhǎng)期信心及持續(xù)看好。

在投資類型方面，寫字樓資產(chǎn)交易仍占半壁江山。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，寫字樓資產(chǎn)交易占比達(dá)58%，且大多為自用型投資，包括多筆異地地方政府下屬企業(yè)購(gòu)置物業(yè)，多選址于大虹橋或七寶等上海輻射長(zhǎng)三角門戶板塊或浦東科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域；來自醫(yī)藥、能源及制造業(yè)的企業(yè)買家持續(xù)積極布局滬上寫字樓物業(yè)，亦有服裝品牌購(gòu)置核心區(qū)域零售資產(chǎn)作為自用物業(yè)。

值得注意的是，“租賃公寓仍為熱門投資賽道”。第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在三季度上海大宗投資市場(chǎng)，服務(wù)式公寓/住宅仍為熱門投資賽道，本季度錄得2筆交易。比如，匯能集團(tuán)以41.4億元收購(gòu)了中糧海景壹號(hào)的3棟樓（此前為輝盛國(guó)際運(yùn)營(yíng)的上海鵬利輝盛閣公寓）。

除此之外，辦公、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)等熱門資產(chǎn)類別之外，零售物業(yè)成交在三季度受到關(guān)注，收錄共計(jì)4宗成交，成交金額占比達(dá)28%；酒店在全國(guó)旅游市場(chǎng)恢復(fù)后在投資市場(chǎng)有所體現(xiàn)，三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。

相比投資市場(chǎng)的活躍，盡管占據(jù)大宗交易市場(chǎng)半壁江山，但三季度上海寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，多數(shù)租戶仍持觀望態(tài)度，傾向于續(xù)租，致使凈吸納量下降，錄得6.77萬(wàn)平米。其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得3200平米，非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得6.45萬(wàn)平米，板塊間表現(xiàn)分化明顯。

具體到區(qū)位表現(xiàn)，徐匯濱江去化表現(xiàn)優(yōu)異，陸家嘴區(qū)域需求回暖，四川北路及黃浦濱江的租賃需求相對(duì)較為低迷；從成交面積段來看，1,000平方米以下的占比超過半數(shù)；企業(yè)性質(zhì)及交易類型來看，內(nèi)資需求在租賃成交中仍然占據(jù)過半比例，外資機(jī)構(gòu)擴(kuò)張勢(shì)頭相對(duì)不足；新設(shè)立的租賃需求下降，企業(yè)搬遷需求明顯增加，同時(shí)伴隨一部分的縮減面積續(xù)租。

供應(yīng)方面，第一太平戴維斯發(fā)布的研報(bào)顯示，三季度上海共9個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來107萬(wàn)平米供應(yīng)，截至第三季度末，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)1794萬(wàn)平米；龐大供應(yīng)為存量市場(chǎng)施壓，加上需求持續(xù)疲軟，全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）累計(jì)上升了6.6個(gè)百分點(diǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國(guó)區(qū)總裁張靜表示：“辦公樓市場(chǎng)由于大量的新增供應(yīng)以及部分租戶的續(xù)租和成本控制需求，入駐率和租金表現(xiàn)持續(xù)承壓。”該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度，中央商務(wù)區(qū)迎來三個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積共計(jì)154,000平方米。中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13.6%；非中央商務(wù)區(qū)有三個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)187,000平方米。較大的供應(yīng)加之租賃進(jìn)程的滯緩，非中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到28.5%。

從租金方面來看，第一太平戴維斯指出，三季度上海甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下調(diào)1.8%，至6.9元/平米/天。中央商務(wù)區(qū)、次級(jí)商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)跌幅分別為1.7%、1.6%和2.1%。在全市26個(gè)重點(diǎn)子市場(chǎng)里，9個(gè)板塊整體吸納表現(xiàn)欠佳。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)较蛴浾叻治隽松虾懽謽鞘袌?chǎng)的未來趨勢(shì)。他指出，當(dāng)前和未來的供應(yīng)都非常充足，但受經(jīng)濟(jì)不確定性影響，部分行業(yè)縮減規(guī)模或保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，短期內(nèi)市場(chǎng)信心修復(fù)強(qiáng)度有限。疊加供應(yīng)連續(xù)攀升的影響，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，去化周期將延長(zhǎng)，租金將延續(xù)下行趨勢(shì)。整體市場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間才能恢復(fù)供求平衡。

然而，張?jiān)綐酚^地表示，2023年底即將舉行的進(jìn)博會(huì)對(duì)技術(shù)裝備、消費(fèi)品、醫(yī)療等行業(yè)的商貿(mào)市場(chǎng)機(jī)會(huì)及需求碰撞具有一定的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)從明年一季度至二季度，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的改善和企業(yè)信心的恢復(fù)，市場(chǎng)租賃需求潛能將逐步恢復(fù)釋放。