來源：南方都市報 記者：孫陽

深圳房地產(chǎn)市場在2023年第三季度迎來了一系列積極信號，政府出臺了關于促消費、優(yōu)化營商環(huán)境以及樓市調(diào)控松綁政策等，但政策傳導到商辦市場方面效果有限。盡管整體經(jīng)濟運行持續(xù)好轉，但當前經(jīng)濟恢復基礎尚不牢固，內(nèi)外部宏觀環(huán)境挑戰(zhàn)猶存，第三季度寫字樓市場需求復蘇仍未及預期。

據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2023年第三季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告顯示，2023年第三季度，深圳甲級寫字樓市場共迎五個新項目入市，新增面積約27.7萬平方米。截至季末，全市總存量環(huán)比擴張2.7%，至1071.9萬平方米。但是，大規(guī)模的新增供應對市場空置率的影響導致全市空置率環(huán)比上升1.3個百分點，至28.3%。

在需求方面，盡管多數(shù)項目問詢及帶看量有所增長，租賃市場活躍度較上季度略有回溫，但由于租戶方仍普遍執(zhí)行嚴格的成本控制策略，市場整體擴張需求表現(xiàn)仍較為疲軟。這種疲軟的需求加上大規(guī)模新增供應的結構性影響，導致全市凈吸納量升至6.7萬平方米。

供應壓力的增大使得市場競爭更加激烈。因此，業(yè)主方在第三季度繼續(xù)加大降租力度，全市平均租金降至人民幣每平方米每月168.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%、同比下降5.1%。

展望未來，2023年第四季度深圳將迎來六個新項目入市，為市場帶來32.9萬平方米的甲級寫字樓供應。全市總存量將達到1104.8萬平方米，同比擴張9.9%?？紤]到新增供應規(guī)模持續(xù)處于高位，加上市場整體需求偏弱，全市空置率預計在第四季度將延續(xù)上升趨勢。據(jù)第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇的預判，第四季度的深圳空置率將達到30%，這一數(shù)字明年或?qū)⑼黄?5%。

在租金方面，供應壓力將再次加劇市場競爭，可能迫使業(yè)主方做出更大的租金讓步以換取其項目穩(wěn)定的入駐率，全市平均租金預計將延續(xù)下降趨勢。

此外，報告還指出，在深圳甲級寫字樓成交的行業(yè)分布方面，三季度內(nèi)，信息技術、金融、零售及貿(mào)易行業(yè)為租賃成交主力。與其它行業(yè)相較，源自上述行業(yè)的需求表現(xiàn)相對活躍。而高力國際深圳董事總經(jīng)理鐘偉毅認為，三季度大宗寫字樓租賃成交行業(yè)分布更加多樣化，既包括傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)及科技、金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)，也涉及批發(fā)零售、酒店、教育等多個行業(yè)。

在子市場方面，前海凈吸納量位居各片區(qū)之首，主要得益于新供應項目預租及自用，以及存量項目打造專業(yè)樓宇、提供多樣化的入駐補貼等吸引租戶進駐?？萍紙@在標桿項目去化較好的帶動下，扭轉過往連續(xù)三個季度負吸納的局面，錄得超1萬平方米凈吸納量。寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目同樣以較高的性價比吸引優(yōu)質(zhì)客戶進駐，涉及科技、教育、金融、建筑等多個行業(yè)。

以降本增效為目的的搬遷需求仍然占據(jù)主流，客戶在租戶市場追求極致性價比，以更低的成本獲取優(yōu)質(zhì)辦公空間是必然選擇，這也意味著品質(zhì)相對較差的樓宇將面臨著更大的去化壓力。