來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)  

在三季度期間，南京的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了兩個(gè)新項(xiàng)目——浙大網(wǎng)新數(shù)智中心和保利南自·智匯中心。截止到三季度末，南京甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的總存量約為460萬(wàn)平方米。

上半年，南京全市的GDP總值同比增長(zhǎng)了5.6%，這一增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值的同比增長(zhǎng)率也達(dá)到了5.6%，比一季度提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)對(duì)辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響，截至2023年8月，辦公樓的投資額同比增長(zhǎng)了7.6%。這一增長(zhǎng)趨勢(shì)使得南京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的需求逐步增強(qiáng)。與二季度相比，南京全市的辦公樓吸納量增加了約1500平方米，全市的平均空置率也下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。

在三季度，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金水平出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但總體來(lái)說(shuō)，其租金水平仍然處于穩(wěn)定狀態(tài)。在河西板塊新入市項(xiàng)目的逐漸去化影響下，河西區(qū)域的租金價(jià)格止跌微升。同時(shí)，由于新街口區(qū)域與河西區(qū)域的租金差距逐漸縮小，河西區(qū)域的租金價(jià)格也呈現(xiàn)出微升趨勢(shì)。

在三季度期間，專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商是寫(xiě)字樓租賃成交面積占比最大的群體，其次是專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)，TMT與金融行業(yè)并列第三。以幕府小鎮(zhèn)成交作為代表的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商大面積承租反映出市場(chǎng)對(duì)未來(lái)向好的信心。而1500平方米以上的成交客戶(hù)則呈現(xiàn)出多元化的局面，包括專(zhuān)業(yè)服務(wù)、TMT、金融、建筑工程、大健康、商務(wù)商貿(mào)交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。

在三季度期間，南京的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)入市。目前，南京中高端購(gòu)物中心的總體存量保持在597萬(wàn)平方米。一些購(gòu)物中心在本季度進(jìn)行了持續(xù)的物業(yè)設(shè)施翻新和業(yè)態(tài)組合調(diào)整，這推動(dòng)了南京零售物業(yè)市場(chǎng)的整體提質(zhì)升級(jí)。例如，南京新百、大洋百貨、南京國(guó)際金融中心等零售物業(yè)正在進(jìn)行外立面煥新和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整；德基廣場(chǎng)、金鷹購(gòu)物中心、中央商場(chǎng)、景楓中心、弘陽(yáng)廣場(chǎng)等購(gòu)物中心持續(xù)調(diào)整業(yè)態(tài)和品牌組合，引入南京首店或地區(qū)首店。然而，這些調(diào)整導(dǎo)致南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的整體空置率環(huán)比微升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了5.2%。

在本季度，一些時(shí)尚、餐飲、生活方式、兒童，以及連鎖會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)量販店品牌繼續(xù)擴(kuò)張。大量的新店開(kāi)張及品牌擴(kuò)張就是這一點(diǎn)的證明。例如，NationalGeographic中國(guó)內(nèi)地的首家品牌店于9月在南京德基廣場(chǎng)盛大開(kāi)業(yè)；東門(mén)韓國(guó)烤肉南京首店于8月在中央商場(chǎng)啟幕；MelandClub于9月在弘陽(yáng)廣場(chǎng)開(kāi)幕；Costco計(jì)劃于明年開(kāi)設(shè)其南京首店。然而，由于部分新項(xiàng)目的入市推遲了市場(chǎng)供應(yīng)的時(shí)間，在一定程度上緩解了市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。

展望未來(lái)，約573,000平方米的零售面積有望于四季度入市，其中超過(guò)83%的供應(yīng)將位于非核心區(qū)域。雖然部分新項(xiàng)目的入市可能會(huì)推遲入市時(shí)間，但這也將在一定程度上緩解市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。隨著城市交通系統(tǒng)通達(dá)性的不斷提升，未來(lái)三年南京非核心區(qū)域有望迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的發(fā)展機(jī)遇。因此，南京的新興商圈將進(jìn)一步發(fā)展成熟。

然而，鑒于未來(lái)將有更多高品質(zhì)的新項(xiàng)目入市，這將加劇零售物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在這種情況下，零售物業(yè)之間的分化可能會(huì)進(jìn)一步加劇。表現(xiàn)不佳的商場(chǎng)可能會(huì)在吸引租戶(hù)方面面臨更大的挑戰(zhàn)。相反地，運(yùn)營(yíng)成功的成熟零售物業(yè)項(xiàng)目將通過(guò)開(kāi)設(shè)區(qū)域首店和品牌旗艦店、持續(xù)調(diào)整業(yè)態(tài)和品牌組合、翻新物業(yè)設(shè)施、打造體驗(yàn)式零售空間，以及舉辦策展或快閃店等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)增加客流量。

戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示，根據(jù)南京政府出臺(tái)的《南京市全力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好若干政策措施》，南京將繼續(xù)打造消費(fèi)新場(chǎng)景、拓展消費(fèi)新空間，以高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造消費(fèi)新需求。因此，本地居民和游客的消費(fèi)可能會(huì)被催化出來(lái)，這將為時(shí)尚、生活方式、汽車(chē)、家電、體育、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的品牌商在寧業(yè)務(wù)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)稱(chēng)，作為江蘇省會(huì)和長(zhǎng)三角核心城市，南京近年來(lái)積極實(shí)施產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，深化強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈延鏈，強(qiáng)化科技創(chuàng)新引領(lǐng)，加快構(gòu)建以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。戴德梁行深耕南京市場(chǎng)二十余載，為南京實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的助推更多優(yōu)質(zhì)資源落地南京，為南京實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展專(zhuān)業(yè)賦能。