深圳寫(xiě)字樓空置率超30%，請(qǐng)給它“自由”！
原創(chuàng) 李詠濤 未來(lái)城視
中國(guó)住宅市場(chǎng)跌落導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)，
而比住宅市場(chǎng)更艱難的挑戰(zhàn)，
是絕大多數(shù)城市的寫(xiě)字樓空置問(wèn)題。
兩大經(jīng)濟(jì)龍頭甲級(jí)寫(xiě)字樓，上?？罩?/span>22%、深圳空置30.6%，均創(chuàng)20年新高。
這不僅是空間資源的浪費(fèi)，背后指向的是一個(gè)可怕的資本黑洞，更深一層，則揭示出多年來(lái)用地和產(chǎn)業(yè)政策的偏差。
在經(jīng)歷房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型之際，我們?nèi)绾握冗@些在城市中央舞臺(tái)上曾散發(fā)高傲光芒的龐然大物？
摩天大樓是“面子”，
更是“里子”——一座城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和活力的反照。
城市化和房地產(chǎn)的大躍進(jìn)，推動(dòng)中國(guó)城市堆疊了大量的高檔寫(xiě)字樓。
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓總體量，超過(guò)北京、香港，躍居中國(guó)城市第二，2022、2023年供應(yīng)量增幅更是超越上海，全國(guó)第一。
一個(gè)城市的寫(xiě)字樓總量與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有直接關(guān)系，但相比北上，深圳以更少的GDP制造了更多的寫(xiě)字樓。
供應(yīng)量逐漸大增的背后，
是深圳甲寫(xiě)的另一面——
租金年年創(chuàng)新低、空置率年年創(chuàng)新高；
空置率增幅、租金降幅都是一線城市第一。
十年間，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金（平均）降低了30%，2018年達(dá)到了頂峰 — 240/㎡/月
制作深圳甲寫(xiě)數(shù)據(jù)地圖，
我們發(fā)現(xiàn)一條奇怪的規(guī)律——
越是住宅房?jī)r(jià)高的板塊，甲寫(xiě)空置率也越高。
為什么？
它是如何發(fā)生的？
前海曾是深圳寫(xiě)字樓空置最高之地，
但隨著發(fā)展成熟以及更強(qiáng)大的租金補(bǔ)貼，
前?？罩寐室呀?jīng)開(kāi)始下降，
而后海后來(lái)居上。
2023第四季度后海寫(xiě)字樓空置率35.7%，企業(yè)扎根更久的科技園空置率則較低。
住宅房?jī)r(jià)越高的地方， 甲寫(xiě)空置率反而高，這表明，在需要供應(yīng)住宅的地方，供應(yīng)了過(guò)多的寫(xiě)字樓。
而其背后
是深圳一直以來(lái)“重產(chǎn)業(yè)、輕居住”用地政策導(dǎo)致。
深圳工業(yè)用地占比常年維持在30%左右，
這一數(shù)值接近國(guó)際15%-30%指標(biāo)的上限；
居住用地占比，40年來(lái)從未達(dá)到國(guó)際通用指標(biāo)下限。
深圳特區(qū)以工業(yè)立市，40年制造了大量廠房、工業(yè)區(qū)，這些占據(jù)著城市重要資源的項(xiàng)目亟待更新改造，但為了保工業(yè)級(jí)GDP，工業(yè)用地難以轉(zhuǎn)化為住宅及教育用地，工改工（M0產(chǎn)業(yè)研發(fā)）演變?yōu)椤邦愞k公”，寫(xiě)字樓供應(yīng)多了又多。
在土地資源緊張的深圳，凡上市公司或規(guī)上企業(yè)都有機(jī)會(huì)拿到總部用地，這也導(dǎo)致寫(xiě)字樓供應(yīng)大增。圖為留仙洞總部基地的大疆天空之城。
寫(xiě)字樓和類辦公，以及各種產(chǎn)業(yè)扶持政策，
都在增加寫(xiě)字樓供應(yīng)，
都在擠壓住宅等用地的空間。
誰(shuí)會(huì)被擠出深圳？
最終卻可能是不想下車的那個(gè)……
2023年6月深圳灣超總地塊改性，標(biāo)志著深圳用地政策的轉(zhuǎn)向。
近年來(lái)，深圳住宅用地占比，漸有上升之勢(shì)，但土地騰挪具有較長(zhǎng)周期，這種合理轉(zhuǎn)換還未完成之時(shí)，大量的寫(xiě)字樓新增還在路上。
而隨著金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭的“收縮”，
甲級(jí)寫(xiě)字樓需求不振，
一增一減，
未來(lái)深圳寫(xiě)字樓空置再創(chuàng)高峰的年頭
還在持續(xù)。
如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，該如何面對(duì) ？
2016年始，商辦改住宅呼聲漸起，?但目前政策僅支持商辦、廠房改租賃住房，（2016年，國(guó)家發(fā)布的39號(hào)文件提出：低效閑置商辦可改為租賃住房）并未公開(kāi)支持閑置寫(xiě)字樓改為商品住宅。
被政策綁死的土地和摩天大樓，
需要更大的拯救力量。
這種力量，其實(shí)是一種改革之力。
深圳最好的地塊被用來(lái)建寫(xiě)字樓為主的超總，但卻有生不逢時(shí)之感。
早在1984年，深圳就有一座標(biāo)志性大廈，通過(guò)改變物業(yè)功能盤(pán)活資產(chǎn)。
1984年上半年，中英談判香港前途未明，深圳特區(qū)樓宇滯銷，羅湖南洋大廈400套住宅只賣掉70多套，
開(kāi)發(fā)商將其中一棟200套住宅單元，改造為200套客房的酒店，著名的南洋大酒店風(fēng)光一時(shí)。
無(wú)獨(dú)有偶，1993年宏觀調(diào)控導(dǎo)致深圳樓市蕭條，萬(wàn)科地標(biāo)級(jí)寫(xiě)字樓海神廣場(chǎng)已經(jīng)建設(shè)至裙樓，在市場(chǎng)逼迫下將之改為高檔住宅俊園，同樣得到政府支持，使得萬(wàn)科度過(guò)一劫。
1997年亞洲金融危機(jī)的遺產(chǎn) — 兩顆爛尾的大金牙（羅湖新世紀(jì)廣場(chǎng)），也是在政府的支持下，萬(wàn)科于2015年將其改造為公寓（萬(wàn)科深南道）盤(pán)活。
深圳乃至全國(guó)高檔寫(xiě)字樓發(fā)源地羅湖，產(chǎn)生了為數(shù)不少的爛尾樓。
經(jīng)濟(jì)周期對(duì)寫(xiě)字樓供應(yīng)和空置的影響是普遍存在的，在美國(guó)紐約、舊金山和歐洲頂級(jí)商務(wù)區(qū)，在疫情沖擊和在家辦公潮流下，同樣面臨寫(xiě)字樓空置危機(jī)。
2023年美國(guó)寫(xiě)字樓空置率高達(dá)19%，在此形勢(shì)下，辦改住成為大趨勢(shì)。
紐約市通過(guò)放松分區(qū)規(guī)則、稅收減免，推動(dòng)大樓項(xiàng)目“改名易姓”。
紐約2023年1月成立辦公樓適應(yīng)性再利用工作委員會(huì)，探索和推進(jìn)舊的空置辦公空間轉(zhuǎn)變用途的多種可行性及實(shí)施路徑；
據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》，2033年紐約將因辦改住新增2萬(wàn)套公寓。
辦改住在曼哈頓更升級(jí)為區(qū)域重塑戰(zhàn)略，下城“從會(huì)議室到臥室”，走出激活城市活力的創(chuàng)新道路，下城居住人口從1970年的700人增至8.3萬(wàn)人。
作為其中的典型 — 沃爾特街25號(hào)，是美國(guó)史上最大規(guī)模辦改住項(xiàng)目，占地10萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓改為1300套公寓。
28年間，曼哈頓下城區(qū)超過(guò)183萬(wàn)㎡辦公樓改為住宅、酒店，創(chuàng)造超16700個(gè)住宅單元、675間酒店客房。
更古老的曼哈頓下城，為深圳快速變舊的羅湖，作出了示范。
相對(duì)于曼哈頓，深圳辦改住更為迫切。
深圳超高層建筑數(shù)量全球第一，150米以上摩天大樓超過(guò)410棟，超過(guò)了摩天大樓的故鄉(xiāng)紐約（317棟）。
曼哈頓60平方公里，大約相當(dāng)于從福田中心區(qū)到后海的面積。
今天的深圳，政策層面并不支持在建或已建寫(xiě)字樓功能改變。
但是，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)面前，深圳核心板塊在建的寫(xiě)字樓，悄然變?yōu)?/span>“類住宅”。
這種不合規(guī)行為或許是值得倡導(dǎo)的，否則深圳的一些地標(biāo)地塊，可能出現(xiàn)為數(shù)不少的爛尾樓。
辦改住，已經(jīng)不是為了追求暴利，而是房企的生存之戰(zhàn)。
這些摩天大樓的改造，在設(shè)計(jì)上的諸多挑戰(zhàn)：采光朝向、電梯分配、戶型設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)、燃?xì)馀渲玫龋?/span>舊建筑還必須得到整棟樓產(chǎn)權(quán)人的許可。
但大量的難點(diǎn)，都可望在政策支持下得到解決。
我們呼吁，深圳進(jìn)行一場(chǎng)“辦改住”革新運(yùn)動(dòng)，給寫(xiě)字樓“自由”，也就是給整個(gè)城市”自由“，給這座城市的人更多的選擇的“自由”。
