原創(chuàng) 楊明亮 酒店評論

本文作者職務(wù)：華美顧問合伙人、副總裁　北京公司總經(jīng)理

酒店資產(chǎn)價格持續(xù)不斷調(diào)整，但賣家對酒店價格的“預(yù)期”遠遠大于買家愿意為之付出的價格

2023 年底至 2024 年初，酒店資產(chǎn)交易頻頻，多家上億酒店拍賣、成交、流拍等信息，也讓酒店資產(chǎn)交易話題甚囂塵上，但是對比其他業(yè)態(tài)，比如產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)，酒店業(yè)態(tài)資產(chǎn)交易量其實只占很小的比例，不足 10%，值得關(guān)注的是，酒店業(yè)態(tài)整體的交易金額近三年呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，同時對比酒店資產(chǎn)貨架上的存貨，目前的實際交易量只是冰山一角，大量賣家無法實現(xiàn)交易，重要原因之一是酒店資產(chǎn)價格持續(xù)不斷調(diào)整。賣家對酒店資產(chǎn)的“預(yù)期”遠遠大于買家愿意為之付出的價格，但成交的項目多以低于建造成本價成交。底層邏輯是，酒店持有方為建設(shè)酒店付出的資金成本或者在銀行、其他金融機構(gòu)將酒店資產(chǎn)抵押的資金，遠大于酒店作為商業(yè)業(yè)態(tài)進行經(jīng)營帶來現(xiàn)金流的估值。通俗地講，就是酒店資產(chǎn)的價值與酒店作為一種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營帶來的經(jīng)濟收益無法畫等號，而酒店資產(chǎn)的買家以后者估價。

指點網(wǎng)五星酒店資產(chǎn)出售信息

賣家是誰？

為什么要賣酒店資產(chǎn)？

為什么售價如此之低，還有那么多酒店資產(chǎn)持有者迫不及待地將酒店資產(chǎn)擺上貨架，而且其中不乏一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？ 

首先，房地產(chǎn)策略的調(diào)整是影響酒店交易的重要因素。過去十年，酒店大多是房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)物或者附屬品，國內(nèi)80% 的酒店資產(chǎn)由房地產(chǎn)企業(yè)持有，而且很多中小房地產(chǎn)企業(yè)只持有一到兩個酒店資產(chǎn)，集中度非常低。房地產(chǎn)存貨去化周期加長，疊加三道紅線的管控，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表流動性壓力非常大，掙扎在生死線上的房地產(chǎn)企業(yè)可能會選擇出售部分資產(chǎn)，以此來緩解資金鏈的緊張。這種斷臂求生的策略，雖然痛苦，有時卻是企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。雖然酒店資產(chǎn)的出售價格一降再降，但是目前市面上很多酒店經(jīng)營現(xiàn)金流可能都無法覆蓋酒店銀行利息，每持有一天就是一天的壓力，在企業(yè)資金流緊張時期，出手是最好的選擇。

其次，經(jīng)濟周期的起伏對酒店資產(chǎn)估值產(chǎn)生了深遠的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，酒店資產(chǎn)的價格往往會被推高，而在經(jīng)濟衰退時期，價格則可能下降。價格的波動反映了市場對酒店資產(chǎn)真實價值的認知和預(yù)期。目前全球經(jīng)濟進入到下行周期，酒店資產(chǎn)價格也已經(jīng)進入調(diào)整期，但是目前來看調(diào)整期還在繼續(xù)，未來酒店資產(chǎn)的交易會進一步活躍。

再次，國有企業(yè)之間的互助行為往往體現(xiàn)在資產(chǎn)交易上。這種互助可能是為了優(yōu)化資源配置，或是為了解決長期負債問題。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國企間的交易。除了酒店資產(chǎn)交易外，還有大量的酒店資產(chǎn)被劃撥、整合，比如中信整合財政部旗下酒店資產(chǎn)，融通整合軍隊旗下酒店資產(chǎn)等，地方國企也在做相應(yīng)整合。通過資產(chǎn)的劃撥和整合，企業(yè)不僅能夠提高運營效率，還能夠集中管理，從而提升整體的競爭力。

買家是誰？

為什么要買酒店資產(chǎn)？

買家下場購買酒店資產(chǎn)的目的不完全相同，但是酒店資產(chǎn)是一個能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具，而且優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還具有很好的現(xiàn)金流。

首先，2023 年這一波買家中最多的是能源實業(yè)企業(yè)，這類企業(yè)購買的基本是核心城市優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，能源企業(yè)這幾年現(xiàn)金流非常豐富，但是產(chǎn)能過剩，很難再投資擴產(chǎn)，所以選擇核心城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的方式。而且這類企業(yè)中，很多都是私人投資者、家族企業(yè)，將酒店資產(chǎn)作為一種資產(chǎn)配置留給后代進行傳承是一種很好的方式。核心城市核心商圈及一些旅游目的地的酒店資產(chǎn)，其本身的稀缺價值已經(jīng)超過了資產(chǎn)本身的經(jīng)營價值，升值空間未來可期。

其次，金融企業(yè)買家的參與為酒店資產(chǎn)交易增添了新的活力。他們收購或者處理不良的酒店資產(chǎn)，通過快速整合、翻牌、改造升級后再次交易，這不僅顯示了資本市場對酒店資產(chǎn)的興趣，也為酒店資產(chǎn)的流通提供了新渠道。

再次，也有一些綜合性企業(yè)收購酒店資產(chǎn)作為綜合板塊布局的方式，擴大業(yè)務(wù)版圖。 

酒店資產(chǎn)交易完成后

對酒店行業(yè)影響幾何？

第一，提高行業(yè)集中度與成熟度。從經(jīng)濟學(xué)角度分析，行業(yè)集中度是行業(yè)成熟度的重要體現(xiàn)。集中度高了之后，酒店資產(chǎn)運營會更加專業(yè)，酒店會投入更多時間和資金來提高運營效率，這對酒店行業(yè)本身來講是利好的。

第二，加速在資本市場上的流通。作為資產(chǎn)存在的業(yè)態(tài)，在資本市場的流動才能體現(xiàn)它應(yīng)有的商業(yè)價值。同時，倒逼企業(yè)快速關(guān)注酒店的投資回報。綠發(fā) 2024 年的經(jīng)營預(yù)算指標已經(jīng)開始用三年在資本市場上實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的目標來確定。這樣才真正讓酒店從業(yè)者開始關(guān)注投資、關(guān)注經(jīng)營收益。而不是像以前一樣，建設(shè)負責(zé)建設(shè)，運營負責(zé)經(jīng)營，兩張皮，酒店投資回報指標沒有人為之持久負責(zé)。

第三，新玩家為酒店行業(yè)帶來新思路。未顛覆酒店行業(yè)的新玩法出現(xiàn)也未可知。目前酒店行業(yè)是一個微利行業(yè)，理由不一而足，筆者認為最根本的原因就是酒店投資回報太差，投資太高，收入太低，供需關(guān)系不平衡。新玩家進入，大家真正將酒店資產(chǎn)經(jīng)營收益作為評價其資產(chǎn)價值最大權(quán)重指標的時候，那么大家才真的開始關(guān)注酒店投資：降低投資，提高收益。

例如中國華融等一些金融或險資企業(yè)在這一輪中處理不良資產(chǎn)，全部以投資回報最大化來評估是否對資產(chǎn)進行改造更新，或者調(diào)整業(yè)態(tài)，將酒店調(diào)整為公寓、商業(yè)、寫字樓等綜合業(yè)態(tài)，從而實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。同時類似中國健康集團等一些康養(yǎng)集團也紛紛進入酒店領(lǐng)域，探索酒店與康養(yǎng)、旅居等業(yè)態(tài)的融合。字節(jié)跳動、騰訊、阿里等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在布局進入酒店行業(yè)，期待未來他們會給酒店行業(yè)帶來更多的驚喜。

最后，酒店本身是一個商業(yè)業(yè)態(tài)，是一門生意。所以大家在談社會責(zé)任、企業(yè)名片、社會形象、解決就業(yè)的同時，一定要關(guān)注它的本質(zhì)就是酒店需要賺錢，在資本市場的估值能夠?qū)崿F(xiàn)溢價，才能實現(xiàn)酒店行業(yè)的價值。

酒店資產(chǎn)交易對酒店行業(yè)的發(fā)展和進步起到了重要的推動作用，促進了行業(yè)的專業(yè)化、效率的提升，給酒店投資者打開了資產(chǎn)流動的通道，為整個社會的經(jīng)濟發(fā)展做出了貢獻。當然，要進行酒店交易也需非常謹慎：第一，交易前要對資產(chǎn)進行盡職調(diào)查，通常會有專業(yè)的行業(yè)顧問及律師一起完成；第二，對酒店資產(chǎn)做合理的估值，一般不動產(chǎn)的估值分為三種，包括成本法、比較法、收益法，但是在中國大陸目前酒店資產(chǎn)交易量不多的前提下，比較法基本失靈，而收益法又很難達到賣家的心理預(yù)期，所以通常酒店資產(chǎn)的估值會綜合多方面因素的考量，同時結(jié)合買賣雙方的談判情況確定最后的交易價格；第三，確定交易條件，簽訂交易合同，明確雙方的交易細節(jié)，完成交割。而交易后的管理介入，也是一個非常專業(yè)的過程，買方開始介入酒店的日常運營，進入了另一個新里程。然而目前我們看到大比例的酒店資產(chǎn)買家都沒有酒店資產(chǎn)運營的經(jīng)驗，能否真正實現(xiàn)資產(chǎn)管理的健康發(fā)展，筆者將持續(xù)進行關(guān)注，也歡迎與大家交流探討。

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