央行新規(guī)助力樓市復蘇

來源：紅星新聞 侵刪

“存量房貸下調(diào)”“首付比降低”“保障房再貸款加力”“金融16條延期”......在今日的國新辦新聞發(fā)布會上，央行行長潘功勝針對樓市宣布了多個重磅政策。

9月24日，潘功勝在發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對紅星資本局表示，央行通過引導金融機構合理調(diào)降存量房貸利率，避免新舊房貸利差擴大，更好穩(wěn)定銀行業(yè)務；通過合理調(diào)整存量房貸利率，降低居民按揭月供幅度或負債壓力，并有助于釋放消費綜合效應。積極政策有助于穩(wěn)定樓市復蘇信心。國內(nèi)樓市和消費復蘇動能增強，經(jīng)濟有望加快恢復。

央行宣布“降房貸”“降首付”

發(fā)布會上，潘功勝表示，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調(diào)到15%。

潘功勝稱，各地可以在此基礎上因城施策，自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實施差異化的首付比例下限安排。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿確定具體的首付比例。

保障房政策力度也再加碼，潘功勝表示，將5月份人民銀行創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

對于房貸利率調(diào)整，潘功勝稱，銀行需要一定時間進行技術準備，后續(xù)將完善商業(yè)銀行的按揭貸款機制，銀行和客戶雙方基于是市場化原則，自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。

他表示，主要從金融角度來支持房地產(chǎn)市場的風險管理和健康發(fā)展，人民銀行不斷完善房地產(chǎn)的宏觀貨幣政策。

百萬房貸月供將減少約300元

紅星資本局注意到，這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率。此次央行非常明確，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。其含義是，近期各銀行將會根據(jù)央行部署，持續(xù)降低月供族的房貸成本。

潘功勝指出，此次存量房貸利率下調(diào)預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

據(jù)專家測算，若可以降低50個基點，那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。

針對首付比例，有專家指出，此次對于二套房或改善型住房落實了寬松的首付比例導向。過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。

該專家測算，若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現(xiàn)在降低為30萬，直接減少20萬，自然激活改善型或換房的需求。

房地產(chǎn)股集體走強，有個股漲超17%

從市場反應上看，在央行宣布多項政策之后，港股內(nèi)房股集體走強，富力地產(chǎn)飆升超17%，世茂集團、融創(chuàng)中國漲超9%，旭輝、雅居樂漲超6%，綠城中國、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、華潤置地漲超5%。

對于政策將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，中信證券首席經(jīng)濟學家明明對紅星資本局表示，需求側層面，在LPR下調(diào)的基礎上壓降存量房貸利率對基準利率的加點，將大幅改善購房者負債成本，減少提前還貸的壓力；降低首付比有助于刺激地產(chǎn)需求修復；

“供給側層面，保障房再貸款支持力度抬升，而經(jīng)營性物業(yè)再貸款、金融16條政策文件延期有助于改善房企的融資和經(jīng)營環(huán)境，支持地產(chǎn)行業(yè)修復?！泵髅髡J為。

明明表示：“潘功勝行長在接受采訪時提及正在研究允許政策銀行、商業(yè)銀行市場化收購房企的土地，必要時央行可以給再貸款支持，預計改善房企經(jīng)營環(huán)境的同時也有助于改善地產(chǎn)行業(yè)的供求關系。”

在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，央行宣布“將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和‘ 金融16條’這兩項政策文件延期到2026年底”。這意味著以“三只箭”為重點，房企融資支持政策將延長一年。下一步各地將著力落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，房企信貸融資來源在8月同比轉(zhuǎn)正后，將保持持續(xù)改善勢頭。

專家：政策有助于提振消費、活躍樓市信心

評價央行本次政策將帶來哪些積極影響。周茂華指出，下調(diào)存量房貸利率，短期對部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控?？梢砸龑сy行加大實體經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)與重點新興領域支持，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構。而且存量房貸利率下調(diào)，如果樓市復蘇銀行可以量補價，同時，經(jīng)濟復蘇加快有助于改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量與盈利。

周茂華認為，央行調(diào)降存量房貸利率、大幅調(diào)降購房首付比例，央行穩(wěn)樓市力度空前，彰顯央行穩(wěn)樓市決心，將產(chǎn)生多方積極影響。積極政策有助于穩(wěn)定樓市復蘇信心。國內(nèi)樓市和消費復蘇動能增強，經(jīng)濟有望加快恢復。

王青指出，央行宣布下調(diào)政策利率20個基點后，新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調(diào)。不過，考慮到當前物價水平較低，GDP平減指數(shù)同比為負，計入物價因素的實際居民房貸利率仍然處于高位，下調(diào)空間較大。

紅星資本局注意到，受存量房貸利率偏高影響，現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象比較明顯。王青認為，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。

“更為重要的是，持續(xù)出現(xiàn)較大規(guī)模的提前還貸潮，會向房地產(chǎn)市場傳遞負面信號，不利于扭轉(zhuǎn)市場預期，推動樓市企穩(wěn)回暖。”王青判斷，進一步下調(diào)房貸利率，對房地產(chǎn)行業(yè)實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，此次政策有很大一部分涉及到購房領域，尤其是二套房或改善型住房。所以銀行貸款能力增強，也是有助于促進房貸市場的進一步寬松。這對于后續(xù)進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。同時從實際過程看，后續(xù)購房方面貸款的優(yōu)惠會更多，也有助于進一步提振住房消費和活躍房地產(chǎn)市場的信心。

編輯 肖世清

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