2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場前景備受關(guān)注。
戴德梁行認(rèn)為，如地方債化解及專項(xiàng)債用于收購存量商品房等政策得以落實(shí)，寫字樓和零售市場有望在 2025 年看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和復(fù)蘇。仲量聯(lián)行亞太區(qū)資本市場部首席執(zhí)行官 Stuart Crow 表示，隨著主要市場借貸成本預(yù)期降低，房地產(chǎn)估值逐漸觸底，2025 年將是入市的好時機(jī)。2024 年第三季度，亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá) 388 億美元，同比增長 82%，中國內(nèi)地第三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額為 62 億美元，同比增長 32%，前三季度達(dá)到 167 億美元，同比增長 3%。目前，以保險公司等為代表的長期資本，正在將目光更多地聚焦于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和長租公寓等。隨著規(guī)劃、稅收的法規(guī)更新演變，城市更新項(xiàng)目將會更多涌現(xiàn)。
此外，中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè) 2025 年投資策略展望指出，預(yù)計核心城市有望率先回穩(wěn)，重要指標(biāo)降幅收窄，銷售面積、新開工面積、竣工面積、投資額分別下滑 8.3%、17.9%、7.7%、10.7%。地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍在筑底中，“并購六條” 政策紅利驅(qū)動，建議關(guān)注向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型的房企；同時防范通縮風(fēng)險已成為當(dāng)前政策的重要考量，推薦優(yōu)質(zhì)商業(yè)類地產(chǎn)公司。2025 年商業(yè)地產(chǎn)趨勢方面，購物中心將深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，興起體驗(yàn)式消費(fèi)，注重綠色可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)線上線下融合。商業(yè)街區(qū)將更加注重社區(qū)化、本地化發(fā)展，注重文化創(chuàng)新，進(jìn)行智慧化改造。
總體而言，2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)，各方都在積極關(guān)注市場動態(tài)，調(diào)整策略以應(yīng)對變化。
2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場前景如何
目前來看，2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場前景呈現(xiàn)出復(fù)雜的態(tài)勢。一方面，隨著政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)市場有望在新一輪政策支持下實(shí)現(xiàn) “止跌回穩(wěn)”。例如，自 9 月底政治局會議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，中央和地方層面政策持續(xù)出臺，市場景氣度顯著提升。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各方對 2025 年也充滿期待。預(yù)計新房銷售將 “止跌回穩(wěn)”，但市場熱度仍需多方政策配合。整體來看，雖然市場仍面臨需求不振和供給收縮的雙重挑戰(zhàn)，但也存在積極因素。我國商業(yè)地產(chǎn)市場仍有很大空間和潛力，在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。同時，新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的發(fā)展方向及增長潛力，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)將得到穩(wěn)定持續(xù)的市場需求支撐，實(shí)現(xiàn)有持續(xù)生命力的、健康的多元化發(fā)展。
2025 年商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢
2025 年商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企受到關(guān)注，如保利發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)等。住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的企業(yè)，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策，像新城控股、龍湖集團(tuán)也被看好。此外，二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，相關(guān)企業(yè)如貝殼、我愛我家也成為投資焦點(diǎn)。投資人普遍認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價格的回調(diào)帶來投資進(jìn)入的潛在機(jī)會，且特殊機(jī)會 / 不良資產(chǎn)的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標(biāo)的。長租公寓 / 服務(wù)式公寓在所有資產(chǎn)類型中最受投資者歡迎，其次為購物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級寫字樓的投資關(guān)注度有所下降。近八成受訪者表示，租賃市場及運(yùn)營基本面的弱化，成為投資決策的最主要考慮的風(fēng)險因素。對于大多數(shù)資產(chǎn)而言，資本化率呈現(xiàn)上升的趨勢，賣方對價格的心理預(yù)期明顯下降。市場持謹(jǐn)慎態(tài)度，投資人認(rèn)可長租公寓 / 服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險能力。
2025 年商業(yè)地產(chǎn)政策影響
2025 年商業(yè)地產(chǎn)政策將產(chǎn)生重要影響。自 9 月 26 日政治局會議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，中央和地方層面政策持續(xù)出臺。中央層面推出專項(xiàng)債收儲、棚改貨幣化安置、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等政策，地方層面則繼續(xù)在限購、首付比例等方面作出優(yōu)化。政策支持下，市場景氣度顯著提升。多部委密集召開會議向市場釋放積極的政策信號，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款，增強(qiáng)市場及企業(yè)未來預(yù)期，增加投資和就業(yè)。專項(xiàng)債地方可用于收購存量商品房及土地儲備，有助于進(jìn)一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。寫字樓和零售市場走勢強(qiáng)烈依賴整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如這兩個影響整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要問題能夠得以解決，則有望在 2025 年看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和復(fù)蘇。
2025 年商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向
2025 年商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向主要包括幾個方面。一是注重低碳環(huán)保和數(shù)字化。安全和健康已經(jīng)成為商業(yè)樓宇開發(fā)和運(yùn)營最重要關(guān)注的因素和突顯樓宇價值的核心優(yōu)勢，安全和健康要求會滲透到商業(yè)樓宇的設(shè)計、建造和運(yùn)營的方方面面。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要朝著智慧商辦和智能化管理的方向發(fā)展，建立起標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營和服務(wù)商業(yè)管理體系。人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型中起著重要作用，將低效物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)增值型物業(yè)。二是注重創(chuàng)新和體驗(yàn)營銷。引入新的娛樂和休閑設(shè)施，打造多樣化的購物和餐飲體驗(yàn)，提供個性化的服務(wù)等。數(shù)字化技術(shù)也可以用于提升消費(fèi)者體驗(yàn)，比如通過移動支付、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)與消費(fèi)者互動。與互聯(lián)網(wǎng)平臺合作，開展線上線下融合的營銷活動。三是注重可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)商需要注重節(jié)能減排、資源循環(huán)利用、綠色建筑設(shè)計等方面的可持續(xù)發(fā)展，這不僅有助于保護(hù)環(huán)境，還可以提升物業(yè)的價值和吸引力。
2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)
2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。機(jī)遇方面，政策的逐步落實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的希望。購房支持政策的增強(qiáng)，有望使核心城市的房地產(chǎn)市場銷售迎來回升。隨著多項(xiàng)政策的出臺與落實(shí)，2025 年市場或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。新型城鎮(zhèn)化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，全渠道運(yùn)營以及新技術(shù)的應(yīng)用將逐漸成為企業(yè)選擇的方向。挑戰(zhàn)方面，市場仍面臨需求不振和供給收縮的雙重挑戰(zhàn)。房產(chǎn)流通性下降，人口結(jié)構(gòu)變化、高房價以及市場情緒轉(zhuǎn)變等因素導(dǎo)致購房需求萎縮，房產(chǎn)流通性降低。逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象可能對城市商業(yè)地產(chǎn)市場帶來沉重沖擊，城市中心地區(qū)供需矛盾加劇，房價面臨下跌壓力，商業(yè)地產(chǎn)市場陷入困境。但同時也可能推動農(nóng)村房地產(chǎn)市場的崛起，給農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來機(jī)遇。
2025 年商業(yè)地產(chǎn)市場充滿不確定性，但也蘊(yùn)含著諸多機(jī)遇。在政策的引導(dǎo)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有望通過轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，適應(yīng)市場變化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并為消費(fèi)者提供更好的體驗(yàn)。
