2025 年商業(yè)地產(chǎn)租金走勢在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的預(yù)期。在香港，德林控股董事局主席陳寧迪預(yù)計香港商業(yè)地產(chǎn)的租金價格將于 2025 年年中止跌，并在 2026 年開始回升。
香港商業(yè)地產(chǎn)自 2018 年以來價格和租金持續(xù)低迷，2023 年底甲級寫字樓空置率攀升至 16% 的歷史高位。盡管整體市場低迷，但香港甲級寫字樓租金依然位居全球首位，其持有成本低廉且缺乏遺產(chǎn)稅，抵押貸款比例全球最低，抗風(fēng)險能力強。美聯(lián)儲加速降息預(yù)計到 2025 年中會降到 3% 左右，這一政策變化將為香港商業(yè)地產(chǎn)市場帶來利好，人民幣和美元的同步寬松將增加香港寫字樓的需求，從而提升租金價格。
在北京，機(jī)構(gòu)預(yù)測 2024 年北京寫字樓市場仍將處于低位，租金水平將會繼續(xù)下降，2025 年后市場租金水平有望止跌轉(zhuǎn)升。仲量聯(lián)行預(yù)計 2024 年北京甲級寫字樓市場租金將會繼續(xù)下降，但降幅收窄，同比下降幅度約為 7.2%。在美國，房地產(chǎn)網(wǎng)站 Zillow 預(yù)測 2025 年租金增長放緩，10 月份單戶住宅租金同比增長了 4.3%，預(yù)計到 2024 年底將放緩至 4.1%，到 2025 年底進(jìn)一步降至 3.3%。綜上所述，2025 年商業(yè)地產(chǎn)租金走勢在不同地區(qū)有所差異，但總體來看，香港和北京有望在 2025 年止跌轉(zhuǎn)升，美國則租金增長放緩。
2025 年香港商業(yè)地產(chǎn)租金走勢
德林控股董事局主席陳寧迪預(yù)計，香港商業(yè)地產(chǎn)租金價格將于 2025 年年中止跌，2026 年開始回升，2027 年普通投資者看到上漲趨勢，商業(yè)地產(chǎn)價格補漲。香港商業(yè)地產(chǎn)自 2018 年以來價格和租金持續(xù)低迷，2023 年底甲級寫字樓空置率攀升至 16% 的歷史高位，且供給量增長，市場普遍看衰。然而，香港甲級寫字樓租金仍位居全球第一，持有成本低且缺乏遺產(chǎn)稅，抵押貸款比例世界最低，抗風(fēng)險能力極強，在全球市場中仍具備強大吸引力。隨著美聯(lián)儲加速降息，預(yù)計到 2025 年中會降到 3% 左右，香港的商業(yè)地產(chǎn)價格將走出頹勢。美聯(lián)儲降息會給中國貨幣政策以繼續(xù)寬松的空間，人民幣和美元同步寬松帶來的溢出效應(yīng)將會直接增加香港的寫字樓需求。高力香港企業(yè)客戶服務(wù)主管顏慧萍稱，2024 年甲級寫字樓租金將下降 8%，2025 年亦呈類似趨勢，但 2025 年約 300 萬平方尺寫字樓新供應(yīng)將投入市場，租戶市場趨勢或持續(xù)。同時，隨著旅游復(fù)蘇、人才涌入及息口回落，預(yù)計到 2025 年一線街鋪租金料升 5%。
2025 年北京商業(yè)地產(chǎn)租金走勢
戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示，未來三年，北京寫字樓市場將迎來百萬平方米的新增供應(yīng)，其中 40% 集中在 2024 年入市，將拉動北京全市空置率繼續(xù)上揚，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。2025 - 2026 年，隨著市場新增供應(yīng)的放緩，經(jīng)濟(jì)形勢的向好以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓租賃市場成交將逐步回暖。仲量聯(lián)行預(yù)計，2024 年北京甲級寫字樓市場租金將會繼續(xù)下降，但降幅收窄，同比下降幅度約為 7.2%。機(jī)構(gòu)預(yù)測，2023 年第四季度部分需求有望在 2024 年落地成交，但從整體來看，2024 年北京寫字樓市場仍將處于低位，租金水平將會繼續(xù)下降，2025 年后市場租金水平有望止跌轉(zhuǎn)升。
2025 年美國商業(yè)地產(chǎn)租金走勢
Zillow 預(yù)測，2024 年美國房價穩(wěn)步上升，2025 年租金增長放緩。10 月份，單戶住宅租金同比增長了 4.3%，預(yù)計到 2024 年底將放緩至 4.1%，到 2025 年底進(jìn)一步降至 3.3%。多戶住宅租金的年增長率為 2.3%，預(yù)計到 2024 年底將降至 1.4%，到 2025 年底將進(jìn)一步降至 1.2%。美國房產(chǎn)市場前瞻顯示，2025 年至 2029 年，鑒于從 2021 年以來的大幅上漲，房價預(yù)計將以略高于通脹率一個百分點的速度溫和上漲，從 2024 年的水平來看，預(yù)計總漲幅約為 17%。在 2023 年，現(xiàn)房銷售量大幅下降，隨著抵押貸款利率的下降，預(yù)計到 2025 年，現(xiàn)房銷售將有所回升，并將持續(xù)增長到 2029 年。
香港商業(yè)地產(chǎn)租金為何能全球居首
香港商業(yè)地產(chǎn)租金能全球居首有多方面原因。首先，有限的供應(yīng)量和中國內(nèi)地企業(yè)的強勁需求推動香港年均租金成本上漲。戴德梁行最新研究報告顯示，全球每個工位的年均租金成本在過去 12 個月里增長了 1.5%，香港已超過倫敦西區(qū)成為全球租金最昂貴的寫字樓市場。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區(qū)。其次，香港的甲級寫字樓租金位居全球首位得益于其持有成本低廉，缺乏遺產(chǎn)稅，抵押貸款比例在全球范圍內(nèi)也是最低，抗風(fēng)險能力格外強大。此外，香港憑借其獨樹一幟的稅制、自由港策略以及與中國內(nèi)地的緊密關(guān)聯(lián)，成為全球商業(yè)活動的關(guān)鍵樞紐，有力地推動了香港商業(yè)地產(chǎn)租金的持續(xù)上揚。香港 IFC 大樓的成功也體現(xiàn)了這一點，其基座部分包括四層商業(yè)廣場，聚集了全球奢侈品牌和高端零售商，還有六星級四季酒店等配套設(shè)施，這樣的高端商業(yè)環(huán)境和全方位的服務(wù)，為其吸引了更多的全球企業(yè)和富?？蛻簟?/span>
2025 年香港、北京和美國的商業(yè)地產(chǎn)租金走勢各有不同。香港商業(yè)地產(chǎn)租金有望在 2025 年年中止跌并逐步回升；北京商業(yè)地產(chǎn)租金在 2024 年繼續(xù)下降后，有望在 2025 年后止跌轉(zhuǎn)升；美國商業(yè)地產(chǎn)租金在 2025 年增長放緩。香港商業(yè)地產(chǎn)租金全球居首是多種因素共同作用的結(jié)果，包括有限的供應(yīng)量、強勁的需求、低持有成本、獨特的稅制和自由港策略等。
