來源：寫字樓出租平臺指點網(wǎng)
一、寫字樓市場現(xiàn)狀
1．空置率攀升
寫字樓市場如今咋樣？先看看空置率。截至 2024 年底，一線城市情況不妙。北京寫字樓整體空置率約 22%，核心商圈如 CBD 和金融街 15% - 18%，新興商圈像麗澤、通州超 30%，這意味著每 5 間就有 1 間空著。深圳也不樂觀，空置率達 23.5%，創(chuàng)近十年新高，核心區(qū)域 18% - 20%，新興區(qū)域 25% - 30%。上海部分區(qū)域空置率也在上升。二線城市同樣面臨壓力，不少城市空置率超過 20%。大量寫字樓空著，開發(fā)商能不著急嗎？
2．租金下探
租金也在下滑。2024 年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金均價 350 - 380 元/平方米/月，同比降約 1.8%，和疫情前比，累計下滑超 10%。深圳這邊，核心區(qū)租金有差異，福田 CBD 平均 400 元/月，頂級樓盤 600 元/月以上；南山后海 350 元/月左右。但前海、龍華、寶安等區(qū)域，租金降至 180 - 250 元/月。不同區(qū)域租金差距大，新興區(qū)域為吸引租戶，只能降價。這租金一降再降，市場壓力可見一斑，后續(xù)又會如何發(fā)展呢？
二、市場分化加劇
1．區(qū)域分化
寫字樓市場區(qū)域分化明顯。就拿北京來說，國貿(mào)、金融街等核心商圈，在租金和空置率方面，和通州、麗澤等新興區(qū)域截然不同。核心商圈憑借成熟配套、便捷交通和優(yōu)質(zhì)資源，對企業(yè)吸引力大。即便市場整體低迷，這里租金依舊相對堅挺，空置率也較低，2024 年底維持在 15% - 18% ，部分優(yōu)質(zhì)樓盤租金還有小幅上漲空間。而新興區(qū)域，由于配套尚不完善、交通不夠便利等因素，空置率高，像麗澤、通州突破 30%。為吸引租戶，租金只能一降再降。這種區(qū)域分化，讓核心商圈“強者愈強”，新興區(qū)域努力追趕，未來差距能否縮??？大家都在觀望。
2．業(yè)態(tài)分化
不同行業(yè)對寫字樓需求差異大，導(dǎo)致業(yè)態(tài)分化。金融、科技、文化傳媒等行業(yè)，對寫字樓品質(zhì)、地段、配套要求高，傾向于核心商圈的高端寫字樓。這些行業(yè)企業(yè)實力強，能承受較高租金，追求形象與效率。比如深圳南山后海，科技企業(yè)扎堆，租金 350 元/月左右。傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，對寫字樓要求沒那么高，更看重成本，多選擇新興區(qū)域或租金較低的寫字樓。這就使得寫字樓市場出現(xiàn)兩極分化，高端寫字樓受部分行業(yè)青睞，中低端寫字樓面臨較大去化壓力。如此業(yè)態(tài)分化，后續(xù)會怎樣演變？值得關(guān)注。
三、轉(zhuǎn)型壓力凸顯
1．供需失衡壓力
寫字樓市場供應(yīng)和需求矛盾大。一方面，供應(yīng)過剩。2025 年，北京將新增超 60 萬平方米寫字樓，其他城市也有不少新項目。另一方面，需求疲軟。經(jīng)濟環(huán)境不確定，企業(yè)擴張謹慎，大面積租賃需求少。這一矛盾迫使寫字樓市場轉(zhuǎn)型。開發(fā)商不能再盲目蓋樓，得考慮市場需求。比如根據(jù)不同行業(yè)、企業(yè)規(guī)模，提供多樣化辦公空間。運營者也得提升服務(wù)，優(yōu)化配套，提高寫字樓競爭力。不然，空置率高、租金低的狀況難改變，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，市場能否成功轉(zhuǎn)型？大家拭目以待。
2．新興辦公模式?jīng)_擊
遠程辦公、共享辦公等新興模式，給傳統(tǒng)寫字樓市場帶來沖擊。遠程辦公讓企業(yè)減少對實體辦公空間依賴，不少員工在家就能高效工作。共享辦公靈活、成本低，受初創(chuàng)企業(yè)和小型團隊歡迎。傳統(tǒng)寫字樓市場得應(yīng)對這些沖擊。一些寫字樓推出靈活租賃方案，租期可長可短。還有的打造共享空間，提供會議室、休閑區(qū)等，滿足租戶多樣化需求。但轉(zhuǎn)型不易，傳統(tǒng)寫字樓如何在新興模式?jīng)_擊下，找到新定位和發(fā)展方向？這是擺在面前的難題。
3．政策引導(dǎo)方向
政府為促進寫字樓市場轉(zhuǎn)型，出臺不少政策。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制寫字樓新增建設(shè)用地，避免盲目開發(fā)。鼓勵存量改造，比如將老舊寫字樓改造成公寓、創(chuàng)意園區(qū)等，提高土地利用效率。還給予稅收優(yōu)惠、資金支持等政策，降低企業(yè)改造成本。這些政策為寫字樓市場轉(zhuǎn)型指明方向。開發(fā)商和運營者得抓住機會，積極響應(yīng)政策。通過改造升級，讓寫字樓更符合市場需求。在政策引導(dǎo)下，寫字樓市場能否迎來新轉(zhuǎn)機？值得期待。
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