科技公司的新租約和搬遷需求，正推動北京寫字樓市場走出低谷，中關(guān)村的空置率已率先降至個位數(shù)。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年北京辦公樓市場凈吸納量同比增長1.1倍。從商務(wù)園區(qū)市場來看，上半年累計凈吸納量同比增長達(dá)到216%。

這些數(shù)字背后，是人工智能、大數(shù)據(jù)等科技企業(yè)持續(xù)擴張帶來的實實在在的租賃需求。

01 市場回暖

最新市場報告描繪了北京寫字樓市場逐步復(fù)蘇的景象。2025年上半年，北京全市辦公樓新租交易總面積同比上漲了33%。

第二季度，位于石景山和菜市口的兩個新項目交付使用，為市場帶來14.8萬平方米的新增辦公面積。整個上半年，全市新增供應(yīng)總量為18萬平方米，已經(jīng)完成全年預(yù)期總量的83%。

新租需求穩(wěn)步改善，疊加優(yōu)質(zhì)樓宇大面積退租減少，推動市場持續(xù)向好。上半年搬遷交易數(shù)量與面積同比雙增，企業(yè)正以更低的置換成本，調(diào)整辦公選址布局。

02 科技企業(yè)引領(lǐng)

TMT（科技、媒體和通信）行業(yè)成為這一輪需求回暖的主要驅(qū)動力。上半年，TMT行業(yè)在新租需求中占比高達(dá)40%，穩(wěn)居各行業(yè)之首。

人工智能、大數(shù)據(jù)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等支柱賽道持續(xù)釋放需求，游戲類企業(yè)的需求占比也有所提升。萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢，科技行業(yè)占北京上半年整體寫字樓交易面積的34%。

頭部科技企業(yè)的擴張和增長較為堅挺，為北京寫字樓市場注入了活力。以字節(jié)跳動及其控股公司為例，上半年在中關(guān)村和亞奧區(qū)域完成了多筆大規(guī)模新租約。

03 區(qū)域分化明顯

市場的回暖呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。中關(guān)村、奧體和望京三大科技中心區(qū)憑借人才及產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，成為頭部科技企業(yè)戰(zhàn)略布局的首選。

上半年，90%的萬平方米級租賃交易都落位在這些區(qū)域，三大科技中心區(qū)的凈吸納量合計占全市的80%。特別是中關(guān)村區(qū)域，空置率在第二季度已率先降至單位數(shù)，達(dá)到8.9%。

與此形成對比的是，燕莎、CBD、王府井、東二環(huán)等東部傳統(tǒng)子市場，上半年凈吸納量均為負(fù)值。高力國際的報告也指出，當(dāng)前市場需求呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇與區(qū)域分化特征。

04 租金持續(xù)調(diào)整

市場回暖的同時，租金仍面臨下行壓力。2025年上半年，全市平均租金累計下降5.5%，至每月每平方米241.7元。

這種“以價換量”的策略似乎是市場實現(xiàn)去化的基本邏輯。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京甲級寫字樓凈有效租金季度環(huán)比下降3.5%。

區(qū)域間租金差異收窄打破了跨區(qū)域搬遷的壁壘，近期市場錄得若干跨區(qū)域租賃需求落地。辦公樓業(yè)主正通過提供更優(yōu)惠的續(xù)約條款來穩(wěn)定現(xiàn)有租戶。

05 未來展望

展望未來，北京寫字樓市場的供應(yīng)壓力將有所緩解。下半年僅有一個新項目預(yù)計在年底投放至新興區(qū)域。

盡管缺少新增供應(yīng)，存量可租面積仍然充裕，租戶仍可獲得高性價比的空間解決方案。高力國際中國區(qū)寫字樓研究負(fù)責(zé)人陸明表示，宏觀有效需求不足仍是當(dāng)前制約市場復(fù)蘇的深層因素。

北京市政府近期出臺的多項利好政策，預(yù)計對吸引總部、研發(fā)、外資等需求將起到積極作用?？萍紕?chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，特別是新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的成長壯大，將繼續(xù)為市場帶來新增辦公空間需求。

中關(guān)村區(qū)域的變化最為顯著：第二季度空置率大幅回落至15.1%，環(huán)比降幅達(dá)到3.9個百分點。在所監(jiān)控的24個甲級寫字樓項目中，有14個項目空置率不到10%，其中10個項目空置率已低于5%。

隨著北京加快建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心，中關(guān)村市場已開始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長壯大所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利?？萍计髽I(yè)的需求不僅改變了市場數(shù)據(jù)，也在重塑北京寫字樓市場的未來格局。