仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度末，上海甲級寫字樓空置率環(huán)比微降至18.1%，深圳的空置率卻高達40.2%，顯示出兩大一線城市寫字樓市場的明顯分化。

01 市場分化現(xiàn)狀

最新數(shù)據(jù)顯示，中國兩大經(jīng)濟中心的寫字樓市場呈現(xiàn)出不同走勢。

上海甲級寫字樓空置率從上一季度的18.5%降至18.1%，小幅改善了0.4個百分點。

相比之下，深圳的市場表現(xiàn)則截然不同。仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，2025年第三季度深圳甲級寫字樓空置率達到40.2%，環(huán)比上升了1.2個百分點。

深圳的高空置率并非偶然現(xiàn)象。據(jù)多家市場機構報告，深圳甲級寫字樓空置率已連續(xù)多個季度位居一線城市之首，高空置率風險尤為突出。

02 上海市場企穩(wěn)的背后

上海寫字樓市場的改善得益于核心商圈需求釋放和產業(yè)支撐。陸家嘴、徐家匯等核心區(qū)域吸引了大量科技與金融企業(yè)入駐，成為市場穩(wěn)定的主要支撐。

2025年第三季度，上海辦公樓市場凈吸納量環(huán)比微升6.7%，前三季度累計凈吸納量已達到27萬平方米，超過去年全年水平。

金融業(yè)連續(xù)三個季度成為上海寫字樓市場需求的主要來源，占比達到23%。科技行業(yè)的需求也持續(xù)活躍，尤其是與人工智能相關的企業(yè)。

仲量聯(lián)行報告顯示，上海中央商務區(qū)空置率在第三季度環(huán)比下降0.6個百分點，降至16.3%。這種改善主要得益于成本驅動型需求以及當季無新增供應的影響。

03 深圳供應過剩困局

與上海市場的小幅改善不同，深圳正面臨供應集中入市帶來的巨大壓力。

2025年第三季度，深圳甲級寫字樓市場迎來了6個新項目集中入市，合計新增供應約38萬平方米，主要集中在前海與后海片區(qū)。

更加嚴峻的是，未來12個月內，深圳預計還將有超過百萬平方米的新增供應進入市場。大規(guī)模供應入市，但企業(yè)擴張速度卻在放緩，直接導致了供需失衡。

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至2025年三季度末，深圳甲級寫字樓空置率高達29.0%，同、環(huán)比分別上升2.8個和1.2個百分點。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)更為嚴峻，該機構統(tǒng)計的深圳甲級寫字樓平均空置率達到31.6%。

04 產業(yè)結構決定市場韌性

兩地市場的差異實質上反映了產業(yè)結構和經(jīng)濟集聚效應的不同。

上海作為全國經(jīng)濟中心，高端產業(yè)集聚效應顯著，寫字樓需求更具韌性。相比之下，深圳雖然科技產業(yè)發(fā)達，但新興商務區(qū)集中供應與企業(yè)擴張放緩的雙重壓力，導致寫字樓市場短期內難以走出高空置率困境。

科技企業(yè)仍是深圳寫字樓市場主要需求來源，第三季度租賃成交面積中約有30%來自科技企業(yè)，主要集中在消費電子、人工智能應用和數(shù)字營銷等領域。

深圳近期已出臺政策，允許閑置和低效利用的商業(yè)、辦公等存量非居住房屋改建為保障性租賃住房，試圖為寫字樓過剩問題提供破解思路。

上海甲級辦公樓市場呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，金融與科技企業(yè)的穩(wěn)定需求支撐了市場的基本面。

相比之下，深圳面對未來超過百萬平方米的新增供應，高空置率壓力仍將持續(xù)。

深圳正積極探索“存量商辦改保租房”等政策，試圖通過用途轉換緩解供應壓力。