深圳部分產(chǎn)業(yè)園“二房東”亂象調(diào)查

產(chǎn)業(yè)園的租金為何越來越貴了？

采寫 | 南都周刊記者 賀達源

攝影 | 賀達源

編輯 | 楊文瑾

“今年深圳產(chǎn)業(yè)園租金越來越貴了！”深圳一位制造業(yè)企業(yè)負責人江飛（化名）日前向南都周刊記者反映，深圳不少產(chǎn)業(yè)園由二房東控制，轉(zhuǎn)租分租現(xiàn)象嚴重，變相提高了租金。

深圳市政協(xié)委員葉亞麗調(diào)研發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園租金的快速上漲和二房東有著密切的關系，“很多二房東缺乏運營能力，純粹為了多掙錢，對產(chǎn)業(yè)傷害非常大?！?/p>

事實上，為了遏制產(chǎn)業(yè)用房租金上漲趨勢，早在兩年前，深圳市政府就規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租。

然而南都周刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)租、分租的現(xiàn)象在深圳產(chǎn)業(yè)園中仍普遍存在：你租來的辦公室可能是經(jīng)過幾次“中間商”轉(zhuǎn)租而來的；有的產(chǎn)業(yè)園名字很高大上，去上班才發(fā)現(xiàn)，辦公室就在駕校和機器轟鳴的五金車間旁；還有產(chǎn)業(yè)園運營方違反產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，并未引進相關產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。

VR產(chǎn)業(yè)園內(nèi)竟有駕校

中國中小企業(yè)協(xié)會副會長、中小企業(yè)（深圳）產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司董事長葉亞麗等多位深圳市政協(xié)委員，曾在2019年對深圳工業(yè)園區(qū)“二房東”問題進行深入調(diào)研。他們發(fā)現(xiàn)，過去十年深圳廠房租金快速上漲，部分地區(qū)年漲幅甚至達到25%-30%。

“產(chǎn)業(yè)園的運營是非常專業(yè)的，很多人之前并不是做產(chǎn)業(yè)的，并沒有產(chǎn)業(yè)招商和運營的能力?！比~亞麗對南都周刊記者表示，專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園運營商提供增值服務后，提高租金是必要的，“但還有不少是純粹為了多賺租金差價的二房東。如果是權力尋租來的，水電費給你增加、面積也給你多算。”

“專業(yè)機構也很容易就成了二房東！這些年搞各種各樣的概念園區(qū)，很多名義上是專業(yè)機構，實際上真正專業(yè)的很少?！睒I(yè)內(nèi)人士林勇（化名）曾擔任兩屆深圳市政協(xié)委員，他對南都周刊記者表示，“很多產(chǎn)業(yè)園運營方只是編一個概念，先把物業(yè)拿下，套取政府資金、政策，然后再去招租，至于招進來的是什么企業(yè)，哪管得了??？！”

南都周刊記者近日在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，不少打著高大上名號的產(chǎn)業(yè)園，實際上引進的很多是一些中低端產(chǎn)業(yè)。

龍華區(qū)被深圳賦予了深圳都市核心區(qū)的戰(zhàn)略定位。位于龍華大浪的深圳VR產(chǎn)業(yè)園，號稱是工信部《關于加快推進虛擬現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導意見》發(fā)布后，深圳乃至廣東首個以VR（虛擬現(xiàn)實）為主題的產(chǎn)業(yè)基地，是龍華區(qū)大力支持和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的重要部署。

而事實上，該產(chǎn)業(yè)園成立兩年多來，目前產(chǎn)業(yè)以快遞物流、五金材料、消防安全、酒店公寓、電子信息等產(chǎn)業(yè)為主，很少有VR相關產(chǎn)業(yè)。

近日，南都周刊記者來到深圳VR產(chǎn)業(yè)園實地探訪。一進產(chǎn)業(yè)園大門，右手邊首先是一個駕校，不少學員正在練車。

2018年深圳市VR產(chǎn)業(yè)園總體平面圖顯示，目前駕校的位置是停車場和中心廣場。

駕校旁是一個酒店公寓。園區(qū)內(nèi)不少物流貨車進進出出，再往里走即能看到優(yōu)速快遞龍華同勝分部。在園區(qū)最里面的樓下，不少港牌大貨車正在裝貨，一家五金材料工廠傳來陣陣機器轟鳴聲。

“和VR確實沒什么關系。園區(qū)想打造成這樣，但一直沒有成功?！币晃回撠煯a(chǎn)業(yè)園招租的二房東公司員工對南都周刊記者表示，如果想做服裝產(chǎn)業(yè)也沒問題。

對此，園區(qū)管理處負責人回應稱，掌網(wǎng)科技明年就會搬到園區(qū)，另外還有兩家和VR相關的企業(yè)已經(jīng)進駐。據(jù)了解，掌網(wǎng)科技即是深圳VR產(chǎn)業(yè)園的運營方，其宣傳材料中稱是“虛擬現(xiàn)實行業(yè)龍頭企業(yè)”。

根據(jù)該負責人提供的信息，南都周刊記者找到了另外兩家企業(yè)，一家是專門生產(chǎn)紅外測溫儀的醫(yī)療器械公司，一家是專門生產(chǎn)偏光片（主要應用于家電等顯示器）的新材料公司。兩家企業(yè)相關人士均表示不生產(chǎn)VR產(chǎn)品，也不是VR相關產(chǎn)品的供應商。

在位于羅湖區(qū)的深圳互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園和羅湖區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)第一園區(qū)，南都周刊記者同樣以想做服裝產(chǎn)業(yè)為由尋找廠房，招商相關人士均對南都周刊記者表示，可以做服裝產(chǎn)業(yè)。

羅湖區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)第一園區(qū)此前為蓮塘第一工業(yè)區(qū)，2007年由深圳市、區(qū)兩級和業(yè)主單位累計投資超過5000萬元改造而成，目前屬于羅湖蓮塘互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。記者注意到，目前園區(qū)內(nèi)存在大量制造業(yè)企業(yè)，有不少制衣工廠生產(chǎn)線。

不過，也不是所有產(chǎn)業(yè)園都是這樣“隨意”。在龍崗區(qū)數(shù)字硅谷產(chǎn)業(yè)園，記者以想做服裝產(chǎn)業(yè)為由尋找廠房，招商經(jīng)理表示：“服裝可能不會考慮，我們園區(qū)定位在數(shù)字類、電子科技類的，對政府部門也有相關承諾。”

產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議成一紙空文

近幾年深圳不少低端產(chǎn)業(yè)外遷，各類產(chǎn)業(yè)園發(fā)展迅速，不少舊工業(yè)廠房改頭換面后，變成一個個新型產(chǎn)業(yè)園。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，政府部門為了促進相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，往往以低價租金或補貼形式，將產(chǎn)業(yè)園交給第三方運營，并約定要引入相關產(chǎn)業(yè)。

而在這一過程中，卻有產(chǎn)業(yè)園運營方不遵守產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議。南都周刊記者獲取的一份《深圳市龍華區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》顯示，為把龍富工業(yè)園打造成為一個新型VR產(chǎn)業(yè)園，加快推動VR產(chǎn)業(yè)在龍華的聚集發(fā)展，培育VR產(chǎn)業(yè)上中下游產(chǎn)業(yè)力量，充分發(fā)揮園區(qū)產(chǎn)業(yè)共建載體的作用，龍華區(qū)經(jīng)濟促進局（現(xiàn)更名為“龍華區(qū)工業(yè)和信息化局”）受龍華區(qū)政府委托，與產(chǎn)業(yè)園運營方深圳市掌網(wǎng)科技股份有限公司特意簽訂了產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。

根據(jù)上述協(xié)議，掌網(wǎng)科技承諾簽訂租賃協(xié)議后，深圳市掌網(wǎng)科技股份有限公司于12個月內(nèi)、深圳市仁清卓越投資有限公司于6個月內(nèi)、深圳市貝爾創(chuàng)意科教有限公司于3個月內(nèi)，將商事登記地、稅務登記地、社保參保地一并遷入龍華區(qū)。

南都周刊記者注意到，2019年1月簽訂協(xié)議至今兩年多時間內(nèi)，掌網(wǎng)科技兩次變更商事登記地，卻均未將登記地從南山遷入龍華。

仁清卓越注冊地遷入了龍華，不過園區(qū)管理處一位人士稱：“這邊也就是一兩個人，工廠不在這邊，老板也不在這邊?！眻@區(qū)管理處負責人證實，仁清公司總部的確還在南山。

另外，協(xié)議中承諾引入的另一家企業(yè)貝爾創(chuàng)意公司也未遷入龍華。

“不是我們單方面原因，幾方面都有原因。”對承諾搬遷而又遲遲未遷的問題，管理處負責人稱，主要是因為園區(qū)還有4棟樓龍華股份公司未及時交付使用，“4棟樓有2萬平，是我們自己用的?！蹦隙贾芸浾咦⒁獾?，2018年深圳市VR產(chǎn)業(yè)園總體平面圖顯示，掌網(wǎng)科技規(guī)劃的辦公地為1號樓，而1號樓早已交付使用，目前主要在用的醫(yī)療器械公司成立時間還不到一年。

另外根據(jù)“產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議”，掌網(wǎng)科技還承諾，引入園區(qū)企業(yè)在龍華區(qū)第二年累計納稅額不低于人民幣2億/3.9萬平方米×實際已完成交付面積（含廠房、宿舍）；產(chǎn)值不低于20億/3.9萬平方米×實際已完成交付面積（含廠房、宿舍）。據(jù)了解，深圳VR產(chǎn)業(yè)園物業(yè)總建筑面積為5.2萬平方米（含廠房、宿舍）。

“2019年園區(qū)改造前產(chǎn)值不到7個億，2020年產(chǎn)值30多億，納稅5000多萬。”對于納稅暫不滿足產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議要求的情況，園區(qū)管理處負責人對南都周刊記者稱，“明年兩家公司遷過來之后就能滿足了。”

“不光是二房東，政府招商有時制定一個很嚴格的條件，真正招進來的也未必達標?！绷钟聦δ隙贾芸浾弑硎荆安簧俣繓|進來之前敢承諾，產(chǎn)值多少、稅收多少，享受一個很廉價的政策補貼的租金，但是根本就沒打算兌現(xiàn)。這種情況很多，事后政府也很難監(jiān)管?！?/p>

二房東現(xiàn)象普遍存在

葉亞麗等人調(diào)研發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園二房東的現(xiàn)象非常多，“特別是在原特區(qū)外，對實體經(jīng)濟是非常不好的。”調(diào)研小組認為，部分二房東嚴重擾亂了工業(yè)園區(qū)租賃市場的正常秩序，嚴重影響了深圳民營企業(yè)發(fā)展的整體營商環(huán)境和產(chǎn)業(yè)升級的要素保障。

事實上2019年9月，深圳市人民政府就印發(fā)了《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）的通知》，規(guī)定“除土地供應合同、產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和租賃合同另有約定外，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租；約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，產(chǎn)業(yè)用房應當按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租。”

深圳VR產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)醒目位置貼著招租電話。南都周刊記者根據(jù)招租電話，聯(lián)系上一位招商人員，對方是一家消防安全公司的員工：“老板從園區(qū)里租了這一棟，我們租35一平。放租算下來40左右一平?！?/p>

在深圳VR產(chǎn)業(yè)園管理處，負責人聽說有人要尋找辦公用房，也把記者帶到了這家市政消防安全公司：“你直接到那個辦公室，他是我的一個二房東，我?guī)氵^去。辦公場地租賃交給他們在處理?！?/p>

在羅湖區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)第一園區(qū)，當記者詢問房子租下后能否再分租給其他公司時，招商人員表示沒問題：“你們自己私下簽協(xié)議就好，我們只對你們一家?！鄙钲诨ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商人員也表示可以分租，“一層隔成兩部分也行，只要不破壞主體就可以。”

深圳灣科技生態(tài)園內(nèi)公告欄里，一度貼著嚴禁轉(zhuǎn)租的公告。

深圳市產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)會秘書處相關人士也向南都周刊記者證實，相關政策出臺后，還是會有二房東分租轉(zhuǎn)租的情況。

早在2015年9月，林勇就發(fā)現(xiàn)深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)“二房東”的模式不是長久之計，建議園區(qū)管理要引入專業(yè)機構走市場化管理的路子。

6年過去了，產(chǎn)業(yè)園二房東現(xiàn)象仍普遍存在?！艾F(xiàn)在我真拿不出什么建議了?！闭劦缴钲诓糠之a(chǎn)業(yè)園“二房東”化和違反產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議現(xiàn)象，林勇無奈地表示，“除非搞一套處罰措施。”

處罰措施也不是沒有，但實際執(zhí)行又是一個問題。

南都周刊記者了解到，根據(jù)深圳VR產(chǎn)業(yè)園運營方掌網(wǎng)科技和龍華股份公司簽訂的相關合同：經(jīng)龍華區(qū)經(jīng)濟促進局核驗，若掌網(wǎng)科技和掌網(wǎng)科技承諾引進的企業(yè)在第2年、第3年、第5年的產(chǎn)值、納稅規(guī)模達不到協(xié)議約定的80%以上，掌網(wǎng)科技需承擔違約責任，按照園區(qū)周邊市場平均租金標準，賠償至少一年租金作為違約金。

目前深圳VR產(chǎn)業(yè)園納稅明顯未達到相關標準。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展達不到“產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議”要求時應該如何監(jiān)管？南都周刊記者就此采訪深圳市龍華區(qū)工業(yè)和信息化局，截至發(fā)稿時尚未獲得回復。

“深究二房東現(xiàn)象出現(xiàn)的深層次原因，是現(xiàn)階段工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)用房供給不足引起的?！痹敿氄{(diào)研后，葉亞麗等政協(xié)委員建議，針對二房東問題的治理應該疏堵結(jié)合，“通過工業(yè)園區(qū)租賃管理市場的綜合治理和供給側(cè)改革，以及相關金融配套、人才配套、公共配套、制度配套的整體提升，相信深圳工業(yè)園區(qū)在要素流通和創(chuàng)新升級方面一定會有更好的表現(xiàn)。”

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