來源：界面新聞 記者：王妤涵

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪周期后，許多企業(yè)面臨著融資困難和銷售難題，因此不再追求規(guī)?；l(fā)展，而是采取戰(zhàn)略收縮和更加謹(jǐn)慎的拿地策略。然而，與此同時(shí)，仍有一些企業(yè)能夠保持穩(wěn)健增長，甚至逆勢(shì)而行。

8月28日，中國海外發(fā)展（以下稱“中海地產(chǎn)”）召開了2023年中期業(yè)績會(huì)。據(jù)報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)在2023年上半年取得了30%的銷售合約額增長，達(dá)到1801.8億元；相應(yīng)的已售樓面面積為804萬平方米，同比增長28.3%。

在收入和盈利方面，中海地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)了891.6億元的營收，歸屬股東凈利潤為134.9億元，核心歸屬股東凈利潤為138.2億元，這使得中海地產(chǎn)在已發(fā)布業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)中位居第一。同時(shí)，中海地產(chǎn)的歸屬股東核心凈利潤率為15.5%，繼續(xù)保持在行業(yè)最高水平。

今年3月，在中海地產(chǎn)2022年業(yè)績會(huì)上，董事局主席顏建國設(shè)定了銷售額增長20%的目標(biāo)。

根據(jù)這一目標(biāo)的計(jì)算，中海地產(chǎn)已經(jīng)按時(shí)完成了上半年的銷售目標(biāo)?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)在今年上半年的權(quán)益銷售排名行業(yè)第一。

顏建國在中期業(yè)績會(huì)上表示，“公司全年銷售與利潤穩(wěn)中有升的目標(biāo)保持不變。我們能夠戰(zhàn)勝市場(chǎng)的信心源自于充足的貨量、布局于核心城市的優(yōu)勢(shì)，以及財(cái)務(wù)實(shí)力、融資成本和成本費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)?！?/span>

在全國新房成交量下滑的情況下，中海地產(chǎn)的銷售額能夠超過市場(chǎng)平均水平，這主要得益于該公司長期以來專注于主流城市和主流地段的投資布局。

今年上半年，中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，參與了多個(gè)核心城市的土地拍賣?？偣残略隽?6宗土地，購地金額達(dá)到4143億元人民幣，新增貨值達(dá)到7170億元人民幣。其中，中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）新增了13宗土地儲(chǔ)備，購地金額為3788億元人民幣，相當(dāng)于去年全年投資額的44%。新增的貨值為6418億元人民幣，新增總樓面面積為190萬平方米。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)今年的新增土地投入位居行業(yè)第三。僅在6月份，中海地產(chǎn)就以3243.7億元人民幣的價(jià)格拿下了9塊地塊。

在6月的最后一天，中海地產(chǎn)以2088.9億元人民幣的價(jià)格相繼摘得了3塊熱門城市的地塊，包括深圳灣超總地塊（總價(jià)1253.2億元人民幣，溢價(jià)15%）、廈門大唐中心地塊（總價(jià)632億元人民幣，溢價(jià)14.91%）和合肥包河地塊（總價(jià)203.7億元人民幣，溢價(jià)率14.86%）。

這些土地儲(chǔ)備資源使得中海地產(chǎn)的管理層對(duì)未來的業(yè)績?cè)鲩L充滿信心。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績會(huì)上表示，從上半年對(duì)重點(diǎn)城市供地計(jì)劃的跟蹤來看，上半年供地量大約占全年供地量的36%。熱點(diǎn)城市和地塊的競(jìng)爭激烈，而從7、8月份的市場(chǎng)情況來看，土地市場(chǎng)表現(xiàn)更加理性和平穩(wěn)，因此預(yù)計(jì)下半年的投資機(jī)會(huì)將更好。

據(jù)透露，中海目前有6100億元人民幣的可售貨量，其中80%位于一線和強(qiáng)二線城市。近期，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都有新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)下半年上海將貢獻(xiàn)約400億元人民幣的合約銷售額，北京預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)超過300億元人民幣的合約銷售額。

截至今年上半年末，中海地產(chǎn)的土地總儲(chǔ)備已達(dá)到6096萬平方米，其中北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值占中海新增貨值的44.7%。

中海地產(chǎn)在核心市場(chǎng)的占有率持續(xù)增長，這得益于中海地產(chǎn)對(duì)一線城市和強(qiáng)二線城市的戰(zhàn)略布局。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，改善型需求呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長勢(shì)頭，預(yù)計(jì)將成為住房市場(chǎng)的主力需求。

中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上的積極參與也為其帶來了穩(wěn)定的銷售增長。今年上半年，中海地產(chǎn)新增了16宗土地儲(chǔ)備，購地金額達(dá)到4143億元人民幣，新增貨值達(dá)到7170億元人民幣。其中，僅中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）新增的土地儲(chǔ)備就達(dá)到了13宗，購地金額為3788億元人民幣，相當(dāng)于去年全年投資額的44%。這些新增土地儲(chǔ)備將為中海地產(chǎn)未來的項(xiàng)目開發(fā)提供充足的資源支持。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)今年的新增土地投入位居行業(yè)第三。僅在6月份，中海地產(chǎn)就以3243.7億元人民幣的價(jià)格成功拿下了9塊地塊，進(jìn)一步增強(qiáng)了其在核心城市的土地儲(chǔ)備。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，中海地產(chǎn)將繼續(xù)聚焦一線城市和強(qiáng)二線城市，這些城市相對(duì)能夠更好地抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)，需求更大、去化更快、競(jìng)爭更強(qiáng)。中海地產(chǎn)目前擁有6100億元人民幣的可售貨量，其中80%位于一線和強(qiáng)二線城市。預(yù)計(jì)下半年，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都將有新項(xiàng)目入市，為中海地產(chǎn)帶來更多的銷售增長。

總的來說，中海地產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整的背景下，通過專注于一線城市和強(qiáng)二線城市的投資布局，積極參與土地市場(chǎng)，以及滿足改善型需求的產(chǎn)品定位，取得了較好的銷售業(yè)績。未來，中海地產(chǎn)將繼續(xù)發(fā)揮其在主流城市的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)競(jìng)爭力，獲取更大的利潤空間。

中海地產(chǎn)一直堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)策略，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，仍然是保持“綠檔”（財(cái)務(wù)狀況良好）的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

截至6月末，中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%，全口徑凈借貸比率為37.7%，負(fù)債率處于行業(yè)最低水平，總借貸額為2515.5億元人民幣，凈借貸比率維持在37.7%的低水平。

與此同時(shí)，中海地產(chǎn)手頭現(xiàn)金達(dá)到1142億元人民幣，占總資產(chǎn)的12.4%，持有現(xiàn)金的比例長期保持在10%以上。

在目前國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)與大部分房地產(chǎn)企業(yè)分道揚(yáng)鑣的情況下，中海地產(chǎn)仍然保持著全部投資級(jí)的信用評(píng)級(jí)?；葑u(yù)、穆迪和標(biāo)普三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予中海地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，其中惠譽(yù)評(píng)級(jí)為A-穩(wěn)定，穆迪評(píng)級(jí)為Baa1穩(wěn)定，標(biāo)普評(píng)級(jí)為BBB+穩(wěn)定。截至2023年上半年，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為3.54%，融資成本維持在行業(yè)最低水平。

另外，中海地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目入市也進(jìn)入了加速期，上半年實(shí)現(xiàn)收入達(dá)到29.5億元人民幣，同比增長11.3%，為公司提供了穩(wěn)定的運(yùn)營收入。

2021年入市了18個(gè)項(xiàng)目，2022年入市了15個(gè)項(xiàng)目，今年上半年已經(jīng)入市了10個(gè)項(xiàng)目，包括3座寫字樓、4座購物中心和3棟長租公寓。此外，還簽約管理外部商業(yè)物業(yè)22萬平方米，累計(jì)管理外部商業(yè)物業(yè)達(dá)到115萬平方米，預(yù)計(jì)下半年還將有10個(gè)項(xiàng)目入市。

對(duì)于下半年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)和發(fā)展，中海地產(chǎn)董事長顏建國表示，公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期向好保持信心，全年銷售和利潤穩(wěn)中有升的目標(biāo)不變。公司將加大對(duì)核心城市的投資，積極主動(dòng)尋找并購機(jī)會(huì)。公司有信心分享房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的紅利。