來源：丁祖昱評(píng)樓市 

自8月末以來，中國一線及核心二線城市紛紛推出樓市寬松政策，其中包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限政策的松綁以及限購政策的取消或放松等。這些政策在各地新政的密集落地后，對(duì)市場產(chǎn)生了一定的影響。

近期，部分城市新房訪客數(shù)量激增，樓盤銷售活躍，二手房市場供求兩旺，這些跡象表明市場信心似有逐步恢復(fù)的苗頭。那么，當(dāng)前樓市表現(xiàn)究竟如何？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自8月31日以來，至少有83個(gè)城市累計(jì)發(fā)布122條政策，其中第38周（9月11日至9月17日）地方層面共36個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整了房地產(chǎn)政策，這一數(shù)字創(chuàng)下了2022年以來的單周之最。

一方面，北上廣深四個(gè)一線城市宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，廈門、武漢、成都、重慶、天津、長沙、南寧和蘇州等城市也紛紛跟進(jìn)。另一方面，包括廣州在內(nèi)的15個(gè)城市在9月份取消或放松了限購政策。

此外，放寬限售、降低首付比例、利率調(diào)整等信貸政策的全國下限、購房補(bǔ)貼、公積金新政等層出不窮。

在各地新政的推動(dòng)下，重點(diǎn)監(jiān)測城市的商品住宅供應(yīng)量顯著回升，成交規(guī)模也略有上升，平均去化率達(dá)到了54%。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年第38周，全國重點(diǎn)城市預(yù)售證發(fā)放面積達(dá)到590萬平方米，較上周增長了77%。在供應(yīng)面積TOP10的重點(diǎn)城市項(xiàng)目中，深圳的項(xiàng)目入圍最多。

從成交情況來看，2023年第38周，各能級(jí)城市的成交環(huán)比均有所回升。具體來說，一線城市的指數(shù)環(huán)比增長了15.71點(diǎn)至67.98，北上廣深四個(gè)城市的交易量均有所回升。二線城市的成交指數(shù)環(huán)比增長了3.48點(diǎn)至45.88，其中成都、青島等城市保持微增，而杭州、重慶、南京等城市的回升幅度超過了20%，但武漢和寧波的成交環(huán)比則轉(zhuǎn)為下降。三四線城市的成交指數(shù)環(huán)比增長了18.10點(diǎn)至61.53，其中佛山的交易量增長最為顯著，環(huán)比實(shí)現(xiàn)了翻番，而江門、東莞、溫州和肇慶等城市也都有所增長。

在第38周，重點(diǎn)監(jiān)測城市的開盤去化率增至54%，較上周增長了17個(gè)百分點(diǎn)。在開盤項(xiàng)目數(shù)量方面，杭州有8個(gè)項(xiàng)目開盤加推，成都、寧波和武漢各有2個(gè)項(xiàng)目加推，其余城市開盤項(xiàng)目數(shù)量較少。其中，上海的開盤項(xiàng)目取得了90%以上的平均去化率，表現(xiàn)最為出色，但武漢入市項(xiàng)目的平均去化率卻不足10%。

從二手房市場來看，2023年第38周（9月11日至9月17日），14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市的二手房成交面積達(dá)到138.8萬平方米，環(huán)比增長了16%，同比增長了61%。

值得注意的是，北京在實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，整體市場熱度明顯提升。二手房市場方面，由于北京近期二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)，部分熱點(diǎn)區(qū)域的單價(jià)超過14萬元/平方米的高價(jià)房源數(shù)量穩(wěn)步增長。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年第38周，北京的二手房成交面積達(dá)到31.1萬平方米，環(huán)比增長了23%，同比增長了25%，規(guī)模實(shí)現(xiàn)了六連增。

從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，二手房的利好作用顯著大于新房，這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是業(yè)主掛牌積極性逐步提升，特別是在此前限貸政策較為嚴(yán)苛的北京、上海等城市，整體掛牌量增加，價(jià)格也趨于穩(wěn)定；二是供應(yīng)量的增加確實(shí)帶動(dòng)了短期內(nèi)成交熱度的回升，整體二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長。特別是此前二手房市場略顯低迷的上海、深圳，低位復(fù)蘇的跡象開始顯現(xiàn)。

然而，新政對(duì)于新房市場的影響主要體現(xiàn)在微觀項(xiàng)目來訪和認(rèn)購數(shù)量的上升，但并未出現(xiàn)普漲行情。區(qū)域分化的現(xiàn)象依舊顯著，成交數(shù)據(jù)層面僅呈現(xiàn)小幅回升。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一定程度上擴(kuò)充了居民的購買力，但大多數(shù)客戶對(duì)于使用高杠桿的態(tài)度仍較為保守，更希望通過“賣舊換新”的方式進(jìn)行改善。只有當(dāng)二手房市場流動(dòng)性得到恢復(fù)，才能進(jìn)一步推動(dòng)新房市場的熱度。而新房市場短期內(nèi)來訪和認(rèn)購數(shù)量的上升主要是由于此前有購房需求但持續(xù)觀望的客戶群體的延遲釋放，政策效果仍待進(jìn)一步逐漸顯現(xiàn)。

9月正值“金九銀十的營銷旺季，在各項(xiàng)政策利好下，對(duì)剛需和改善型需求產(chǎn)生了一定的刺激作用，短期內(nèi)提振了市場信心。

然而，各城市分化的市場行情仍在繼續(xù)。其中，北京、上海、杭州和成都等前期高熱城市的市場熱度仍處第一梯隊(duì)，南京、蘇州和武漢等城市經(jīng)歷了前期的深度調(diào)整后，成交預(yù)期有所增長。

需要注意的是，城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重以及住房剛需趨于飽和都是不可回避的事實(shí)。無論是降低首付、擴(kuò)大認(rèn)房不認(rèn)貸的加杠桿空間，還是降低利率減輕居民負(fù)債，只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價(jià)上漲至少不下跌的預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效的購房需求。在經(jīng)歷了3年的疫情后，居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，縮減開支和提前還貸都是體現(xiàn)，只有穩(wěn)定住預(yù)期，讓人民有更多的獲得感和安全感，才能終止居民的縮表，促進(jìn)住房等消費(fèi)。

總的來說，當(dāng)前中國樓市在政策寬松和需求釋放的推動(dòng)下，市場表現(xiàn)有所回暖，但各城市間的分化行情仍然存在。在政策利好的背景下，對(duì)于剛需和改善型需求的刺激作用明顯，但市場信心的恢復(fù)仍需時(shí)間。各城市應(yīng)繼續(xù)關(guān)注市場變化，適時(shí)調(diào)整政策，以穩(wěn)定市場并保持可持續(xù)的發(fā)展。