來源：金融界 責(zé)任編輯：王木

近期，中國政府將百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)商業(yè)等消費基礎(chǔ)設(shè)施正式納入公募REITs底層資產(chǎn)，這一重大變革引發(fā)了廣泛關(guān)注。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會236號文，這些消費基礎(chǔ)設(shè)施的納入主要受到優(yōu)先支持的四類資產(chǎn)類型的影響。

9月8日，中國證券監(jiān)督管理委員會提出對《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條進行修改，意見反饋截止時間為10月8日。其中明確提出，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施。

消費基礎(chǔ)設(shè)施作為新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存在顯著的差異。底層資產(chǎn)的估值將直接影響到公募REITs的發(fā)行價格和實際募集金額?！哆\營操作指引》規(guī)定，基金管理人和評估機構(gòu)應(yīng)主要采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法來確定基礎(chǔ)設(shè)施項目或其可辨認資產(chǎn)和負債的主要估值方法。在此過程中，土地使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)利剩余期限、運營收入、運營成本、運營凈收益、資本性支出、未來現(xiàn)金流變動預(yù)期以及折現(xiàn)率等參數(shù)對公允價值的確立起著關(guān)鍵作用。

物美集團CEO張斌在接受媒體采訪時表示，公募REITs能夠盤活優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。在我國經(jīng)濟基本面逐漸修復(fù)的背景下，商場、購物中心等資產(chǎn)的估值將會恢復(fù)，相應(yīng)的REITs產(chǎn)品收益率也將有明顯改善。他進一步指出，“物美全資或為控股、大股東的品牌企業(yè)有物美超市、麥德龍、百安居等，各業(yè)態(tài)門店超2000家，自有物業(yè)超200萬平方米，多數(shù)位于一二線城市，可發(fā)行和擴募REITs的資產(chǎn)十分豐富?！?/span>

根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前已發(fā)行的28只公募REITs中有16只產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品，產(chǎn)品市值占比達42%；另外12只為特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品，產(chǎn)品市值占比58%。這28只公募REITs中，有27只實現(xiàn)了溢價發(fā)行，平均溢價率約為6.9%，其中產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品溢價率為6.5%，特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品溢價率為7.0%。令人欣喜的是，截至9月19日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中信建投國家電投新能源REIT以及華夏合肥高新REIT等多只公募REITs已實現(xiàn)了正收益。

中信建投認為，當(dāng)前我國正處擴大內(nèi)需和高質(zhì)量穩(wěn)增長的重大機遇期，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的宏觀條件已經(jīng)具備。通過發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以有效盤活存量資產(chǎn)，緩釋原始權(quán)益人流動性壓力，紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，同時恢復(fù)和擴大消費需求，進一步助力宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步增長和資本市場信心提振。