來(lái)源：金融界 責(zé)任編輯：王木

近期，中國(guó)政府將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入公募REITs底層資產(chǎn)，這一重大變革引發(fā)了廣泛關(guān)注。根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)236號(hào)文，這些消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的納入主要受到優(yōu)先支持的四類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型的影響。

9月8日，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)提出對(duì)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條進(jìn)行修改，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為10月8日。其中明確提出，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為新型的產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs底層資產(chǎn)，與工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存在顯著的差異。底層資產(chǎn)的估值將直接影響到公募REITs的發(fā)行價(jià)格和實(shí)際募集金額?！哆\(yùn)營(yíng)操作指引》規(guī)定，基金管理人和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)主要采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法來(lái)確定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目或其可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的主要估值方法。在此過(guò)程中，土地使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利剩余期限、運(yùn)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)凈收益、資本性支出、未來(lái)現(xiàn)金流變動(dòng)預(yù)期以及折現(xiàn)率等參數(shù)對(duì)公允價(jià)值的確立起著關(guān)鍵作用。

物美集團(tuán)CEO張斌在接受媒體采訪時(shí)表示，公募REITs能夠盤(pán)活優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面逐漸修復(fù)的背景下，商場(chǎng)、購(gòu)物中心等資產(chǎn)的估值將會(huì)恢復(fù)，相應(yīng)的REITs產(chǎn)品收益率也將有明顯改善。他進(jìn)一步指出，“物美全資或?yàn)榭毓?、大股東的品牌企業(yè)有物美超市、麥德龍、百安居等，各業(yè)態(tài)門(mén)店超2000家，自有物業(yè)超200萬(wàn)平方米，多數(shù)位于一二線城市，可發(fā)行和擴(kuò)募REITs的資產(chǎn)十分豐富?！?/span>

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前已發(fā)行的28只公募REITs中有16只產(chǎn)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，產(chǎn)品市值占比達(dá)42%；另外12只為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，產(chǎn)品市值占比58%。這28只公募REITs中，有27只實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)發(fā)行，平均溢價(jià)率約為6.9%，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品溢價(jià)率為6.5%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品溢價(jià)率為7.0%。令人欣喜的是，截至9月19日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT以及華夏合肥高新REIT等多只公募REITs已實(shí)現(xiàn)了正收益。

中信建投認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)正處擴(kuò)大內(nèi)需和高質(zhì)量穩(wěn)增長(zhǎng)的重大機(jī)遇期，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的宏觀條件已經(jīng)具備。通過(guò)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，緩釋原始權(quán)益人流動(dòng)性壓力，紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)需求，進(jìn)一步助力宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)和資本市場(chǎng)信心提振。