來源：觀點網(wǎng) 撰文：許偉英 審校：陳朗洲

觀點指數(shù) 運(yùn)營商業(yè)績分化明顯，寫字樓租賃市場面臨挑戰(zhàn)  觀點指數(shù)統(tǒng)計的12家商辦運(yùn)營商平均出租率水平為84.5%，同比下滑0.29個百分點。超半數(shù)企業(yè)的寫字樓項目平均出租率出現(xiàn)下滑，也意味著辦公市場租賃端去化難度加大，辦公市場進(jìn)入調(diào)整期。

商辦資產(chǎn)交易端堅挺，大悅城擬出售中糧置地廣場  寫字樓資產(chǎn)仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，上半年部分商辦運(yùn)營商實現(xiàn)商辦資產(chǎn)項目的退出，完成多宗交易。而期內(nèi)大悅城旗下西單大悅城參股公司掛牌出售中糧置地廣場100%股權(quán)，掛牌底價42.56億元。

辦公物業(yè)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，廣州辦公掛牌租金年內(nèi)首次趕超深圳  辦公物業(yè)供給繼續(xù)增加，如北京亞奧核心商圈的北辰·新空間項目正式入市，同時重點城市辦公物業(yè)建設(shè)進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)。

商辦運(yùn)營商引入共享辦公業(yè)態(tài)，辦公空間服務(wù)商繼續(xù)前行  9月6日，恒基兆業(yè)集團(tuán)旗下BCos上海恒基星揚(yáng)西岸中心開業(yè)，新開的辦公空間位于上海恒基星揚(yáng)西岸中心3-5層。此外，辦公空間服務(wù)商創(chuàng)富港完成2023年中期業(yè)績的披露，從財報中可以看到，創(chuàng)富港繼續(xù)實現(xiàn)盈利，但凈利潤出現(xiàn)較大的波動。

運(yùn)營商業(yè)績分化明顯，寫字樓租賃市場面臨挑戰(zhàn)

期內(nèi)，不少房開企業(yè)完成了2023年中期業(yè)績的披露，從財報中可以發(fā)現(xiàn)受經(jīng)濟(jì)下行、辦公市場新增供應(yīng)等因素影響，部分企業(yè)寫字樓租賃業(yè)務(wù)的業(yè)績表現(xiàn)不佳，寫字樓項目營收和出租率水平有所下滑。

數(shù)據(jù)來源，企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理  注：華潤萬象生活2022H1出租率數(shù)據(jù)未披露，故采用2022年底數(shù)據(jù)比較

出租率方面，截至上半年底，觀點指數(shù)統(tǒng)計的12家商辦運(yùn)營商平均出租率水平為84.5%，相較去年同期的84.8%下滑0.29個百分點。

其中，截至上半年底平均出租率超90%的商辦運(yùn)營商包括太古地產(chǎn)以及金茂商業(yè)。前者旗下的廣州太古匯、北京頤堤港以及上海興業(yè)太古匯寫字樓部分出租率水平均超90%，后者旗下位于北京、南京以及長沙的寫字樓項目出租率均超90%。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，實現(xiàn)滿租的寫字樓項目主要有金融街資管旗下北京金融大廈、北京通泰大廈以及上海靜安融悅中心A棟項目；招商蛇口旗下深圳工業(yè)區(qū)大廈、深圳金融中心、深圳郵輪中心寫字樓、深圳招商積余大廈以及深圳科技大廈；金茂旗下的長沙梅溪湖國際研發(fā)中心等等?？梢园l(fā)現(xiàn)，滿租項目主要分布于一線及新一線城市，這部分城市的辦公需求仍存，如何實現(xiàn)高水平出租率也更為考驗商辦運(yùn)營商的項目管理能力。

具體來看，科技大廈保持高位出租率水平是基于重大租戶整體承租；金融街資管旗下寫字樓項目集中在城市核心商務(wù)區(qū)，盈利能力較強(qiáng)，其坐落在北京金融街商圈的寫字樓項目入駐企業(yè)主要是以金融行業(yè)為代表的客戶組合。因此，項目區(qū)位優(yōu)勢為輔，附加商辦運(yùn)營商客群定位、項目管理能力等，助推寫字樓項目實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

同比上，12家樣本企業(yè)平均出租率水平出現(xiàn)同比下滑的企業(yè)占比58.33%，其中不乏陸家嘴、瑞安辦公、大悅城等商辦運(yùn)營商，超半數(shù)企業(yè)出租率出現(xiàn)下滑，也意味著辦公市場租賃端去化難度加大，辦公市場進(jìn)入調(diào)整期。

12家企業(yè)中出租率數(shù)值同比下滑最大的是大悅城（不計香港項目），對比其過往財報發(fā)現(xiàn)，大悅城寫字樓平均出租率下滑主要是其位于北京的西單大悅中心出租率數(shù)值從2022年上半年底的95%下降至83%，該項目大悅城權(quán)益占比為30.39%，以及北京中糧置地廣場出租率水平從88.01%下降至83%，該項目大悅城權(quán)益占比為30.39%。

出租率水平同比實現(xiàn)增長的企業(yè)包括中海商業(yè)、華潤萬象生活、招商商管、恒隆地產(chǎn)以及金融街資管。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理  注：陸家嘴集團(tuán)租賃收入包括寫字樓和研發(fā)樓租賃收入

從企業(yè)披露的數(shù)據(jù)來看，上半年寫字樓租賃部分收入超10億元的商辦運(yùn)營商有中海商業(yè)以及陸家嘴。觀點指數(shù)統(tǒng)計到9家商辦運(yùn)營商在內(nèi)地的寫字樓租賃業(yè)務(wù)營收出現(xiàn)同比下滑的，占比為55.56%，但9家企業(yè)合計營收相較去年同期有所增長。

其中寫字樓收入出現(xiàn)下滑的企業(yè)包括中海、越秀房托、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)以及北辰實業(yè)，其中北辰實業(yè)寫字樓收入同比下滑20.38%，降幅最大。太古地產(chǎn)財報中表示撇除人民幣幣值變動影響，寫字樓租金收入總額上升百分之一。

具體來看，陸家嘴集團(tuán)上半年辦公物業(yè)創(chuàng)收18.63億元位居首位，同比上漲24.78%。觀點指數(shù)翻閱陸家嘴集團(tuán)2023年中期財報發(fā)現(xiàn)，其位于上海和天津的甲級寫字樓的出租率和項目單價水平并未出現(xiàn)明顯上漲，為此觀點指數(shù)判斷收入上漲部分主要是由于高品質(zhì)研發(fā)樓創(chuàng)造的。

此外，上半年中海寫字樓租賃實現(xiàn)營收16.5億元，同比下滑5.71%，一線城市收入占比53%，年內(nèi)租賃面積54萬平方米，2年以上租約面積占比70%。2023年上半年，中海商業(yè)寫字樓有70棟，管理規(guī)模為457萬平方米。

輕資產(chǎn)運(yùn)營商以華潤萬象生活為代表，上半年寫字樓商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)合計營收約9億元，同比增長19.82%，其中物業(yè)管理部分收益貢獻(xiàn)92.4%。目前華潤萬象生活為26個寫字樓提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，總建筑面積為170萬平方米。

據(jù)觀點指數(shù)觀察，上半年新增項目的入市無疑加大了商辦運(yùn)營商的項目去化壓力，其中樣本企業(yè)中中海、招商蛇口等企業(yè)上半年均有新增寫字樓項目入市。

其中，中海在2023年中期業(yè)績報告中提及上半年新增三座寫字樓項目投入運(yùn)營，分別為昆明的中國國際中心寫字樓，總建筑面積11.3萬平方米；沈陽的中海廣場寫字樓，總建筑面積8.4萬平方米；以及合肥的中海九樾-環(huán)宇大廈寫字樓，總建筑面積4萬平方米。

招商蛇口上半年新增深圳新時代二期時間廣場項目入市，項目由招商蛇口持股100%，經(jīng)營建筑面積約為7.8萬平方米。

商辦資產(chǎn)交易端堅挺，大悅城擬出售中糧置地廣場

銷售端，觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)寫字樓資產(chǎn)仍展現(xiàn)較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，上半年部分商辦運(yùn)營商實現(xiàn)商辦資產(chǎn)項目的退出，完成多宗商辦資產(chǎn)交易。如大悅城中報透露上半年實現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠(yuǎn)中心等多宗大宗交易。

此外，9月1日，大悅城控股集團(tuán)發(fā)布公告表示大悅城控股子公司西單大悅城有限公司擬通過北交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下文稱北京昆庭）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，交易掛牌底價為42.56億元，其中股權(quán)掛牌底價為34.49億元，債權(quán)掛牌底價為8.07億元。

其中北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧置地廣場項目，總建筑面積約8.1萬平方米，另有車位377個。項目已于2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月。

截至4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評估值約為24.38億元、增值率為125.4%。觀點指數(shù)翻閱大悅城中期業(yè)績報告發(fā)現(xiàn)，中糧置地廣場項目總投資25.89億元，交易掛牌底價42.56億元，相較項目總投資增長了64.39%。

項目運(yùn)營層面，大悅城地產(chǎn)2023年中期業(yè)績報告顯示，2023年上半年寫字樓租金收入2.73億元，同比增幅16.2%，其中北京中糧置地廣場營收7580萬元，收入同比有所增長，但同時該項目出租率相較去年同期有所下滑。

整體來看，出售該項目將助力大悅城進(jìn)行資產(chǎn)架構(gòu)調(diào)整，減弱重資產(chǎn)項目的投資風(fēng)險，同時讓大悅城集團(tuán)快速補(bǔ)充資金。公告中，大悅城表示此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

大宗交易方面，期內(nèi)共計完成1宗商辦資產(chǎn)交易案例，即北京市豐臺區(qū)迦南大廈2號樓等房產(chǎn)以3.475億元成交，環(huán)比上個報告期商辦資產(chǎn)交易宗數(shù)及金額有所下滑。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年初截至報告期末，內(nèi)地共計有24宗商辦資產(chǎn)大宗交易，成交總金額為174.22億元，平均每單商辦資產(chǎn)大宗交易金額為7.26億元（不含復(fù)星國際中心項目）。

辦公物業(yè)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，廣州辦公掛牌租金年內(nèi)首次趕超深圳

辦公市場供給方面，8月全國辦公物業(yè)出租掛牌量7.17萬套，環(huán)比上漲15.27%，辦公物業(yè)掛牌量較上月出現(xiàn)上漲。

期內(nèi)辦公物業(yè)供給繼續(xù)增長，如北京亞奧核心商圈的北辰·新空間項目正式入市，該項目作為北辰集團(tuán)首個城市更新項目，是由北辰購物中心改造而來，項目總建筑面積約3萬平方米。

同時觀點指數(shù)注意到重點城市不少辦公物業(yè)項目建設(shè)進(jìn)程穩(wěn)步進(jìn)行，如廣州城中村改建項目盈昊大廈已完成主體結(jié)構(gòu)封頂、徐家匯中心ITC項目B座370米塔樓封頂、上海臨港西島金融中心項目主樓核心筒全面封頂?shù)鹊?，未來辦公市場新增供應(yīng)將持續(xù)增加。

數(shù)據(jù)來源：全國房價行情網(wǎng)，觀點指數(shù)整理

租金走勢方面，期內(nèi)一線城市上海、深圳以及廣州辦公掛牌租金均出現(xiàn)環(huán)比上漲，上海和深圳租金環(huán)比漲幅均在3%以內(nèi)，整體租金水平變動幅度不大。而廣州在8月辦公物業(yè)掛牌租金為3.41元/天/平方米，環(huán)比上漲12.17%，上漲后廣州辦公掛牌租金在本年度首次超過深圳。

具體來看，北京和上海重點商務(wù)行政區(qū)域均出現(xiàn)辦公租金下滑的走勢，其中觀點指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)北京50%的行政區(qū)出現(xiàn)辦公租金環(huán)比下滑，重點商務(wù)區(qū)西城區(qū)、東城區(qū)以及朝陽區(qū)均有不同程度的租金下降。其中，降幅最大的是西城區(qū)，降幅超10%。上海60%的行政區(qū)域出現(xiàn)同樣出現(xiàn)辦公租金環(huán)比下降，包括黃浦區(qū)。廣州和深圳也出現(xiàn)部分行政區(qū)辦公掛牌租金環(huán)比下滑，租金下滑區(qū)域主要集中在郊區(qū)。

同比方面，北京、上海以及廣州多個行政區(qū)辦公掛牌租金水平不及去年同期，主要是受經(jīng)濟(jì)下行以及辦公市場新增供應(yīng)等因素的影響，同時居家辦公逐漸被企業(yè)接受也是寫字樓租賃市場下行的重要因素。

可以注意到，深圳多個行政區(qū)辦公掛牌租金水平超去年同期，不過重點商務(wù)區(qū)福田區(qū)以及羅湖區(qū)同比漲幅不大，租金水平基本與去年持平。

總體而言，期內(nèi)一線城市辦公掛牌租金有所回溫，北京、上海及深圳辦公租金變動幅度不同，但辦公市場熱度不及去年同期。

辦公空間服務(wù)商繼續(xù)前行，企業(yè)仍積極擴(kuò)張

9月6日，恒基兆業(yè)集團(tuán)旗下BCos上海恒基星揚(yáng)西岸中心開業(yè)，這是BCos繼上海恒基名人商業(yè)大廈項目、上海恒基六八八廣場項目之后，再次布局上海的新項目。BCos本次新開業(yè)的辦公空間位于上海恒基星揚(yáng)西岸中心3-5層，總面積超八千平方米。

BCos（Being Cospace）是由星皓（北京）管理咨詢有限公司運(yùn)營，是恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)旗下的高端共享辦公空間品牌，目前共享辦公空間項目主要分布在恒基兆業(yè)旗下寫字樓項目的部分樓層中。

此外，期內(nèi)北京凱德·星貿(mào)項目完成第一階段的資產(chǎn)升級改造計劃，目前辦公樓整體升級進(jìn)度近8層，預(yù)計今年10月將完成項目的整體改造，其中項目引入的Bridge+奕橋共享空間也即將亮相。

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，將旗下寫字樓項目部分樓層打造成辦公空間產(chǎn)品的商辦運(yùn)營商并不少見，如中海旗下OFFICEZIP品牌，以及凱德Bridge+奕橋共享空間品牌。

觀點指數(shù)認(rèn)為，商辦運(yùn)營商推出辦公空間服務(wù)品牌能夠更好地服務(wù)租戶，提升與租戶之間的粘性，同時在項目去化，吸引客戶方面也有一定的助推作用。

辦公空間服務(wù)商方面，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，期內(nèi)辦公空間服務(wù)商創(chuàng)富港和BEEPLUS均有擴(kuò)張動態(tài)。其中BEEPLUS與無錫錫東新城城市發(fā)展集團(tuán)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，合作的產(chǎn)業(yè)中心項目位于錫東新城商務(wù)區(qū)金控大廈，預(yù)計將在2024年初開幕。

9月6日，大橫琴國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心正式啟幕，這是BEEPLUS和其主要投資方珠海大橫琴集團(tuán)第三次攜手合作的項目。該項目由大橫琴（澳門）有限公司建設(shè)打造，BEEPLUS進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)營、管理。

同時，期內(nèi)創(chuàng)富港在北京和香港有新增辦公空間項目開業(yè)，分別為創(chuàng)富港大恒科技大廈共享辦公空間以及創(chuàng)富港香港合和中心48樓共享辦公空間。

此外，觀點指數(shù)關(guān)注到創(chuàng)富港于8月下旬公布了2023年的中期業(yè)績公告。上半年創(chuàng)富港錄得營業(yè)收入3.6億元，同比增長5.49%，營收組成均為租賃及商務(wù)服務(wù)業(yè)務(wù)收入；凈利潤錄得1630.18萬元，同比下降32.3%，歸屬于掛牌公司股東的凈利潤1472.94萬元，同比下降33.69%。

截止期末，創(chuàng)富港資產(chǎn)合計18.21億元，負(fù)債總計16.30億元，短期借款155.98萬元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債為2.50億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.54%。從財報中不難發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)富港繼續(xù)實現(xiàn)盈利，但凈利潤出現(xiàn)較大波動。

總體來說，當(dāng)前辦公空間行業(yè)雖然依然面對質(zhì)疑，但不少行業(yè)中的企業(yè)仍在積極擴(kuò)張，打造品牌競爭力，繼續(xù)向前。