來源：華夏時(shí)報(bào) 作者：梁寶欣

深圳甲級(jí)寫字樓市場在第三季度呈現(xiàn)出明顯的降溫態(tài)勢，空置率高達(dá)28.3%，創(chuàng)下近年來新高，同時(shí)平均租金也跌回到12年前的水平。

根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2023年第三季度深圳甲級(jí)寫字樓全市的空置率環(huán)比上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，遠(yuǎn)高于北京的19.5%、上海的19.1%以及廣州的20.9%。

與此同時(shí)，第三季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金降至每平方米每月168.9元（人民幣，下同），租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%、同比下降5.1%，環(huán)同比降幅分別擴(kuò)張2.0及2.2個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，《華夏時(shí)報(bào)》記者通過對(duì)比深圳近15年甲級(jí)寫字樓租金數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，深圳甲級(jí)寫字樓今年第三季度平均租金回到12年前，與2011年第二季度的平均租金水平（168.4元/平米/月）相當(dāng)。

10月13日，記者走訪了深圳寶安區(qū)部分寫字樓，發(fā)現(xiàn)會(huì)展灣中港寫字樓的租金大部分為80元/平米/月，遠(yuǎn)低于深圳第三季度甲級(jí)寫字樓的平均租金。其中，會(huì)展灣中港有一間150平米辦公室（毛坯）的租金達(dá)到58元/平米/月。而記者還向?qū)懽謽侵薪榱私獾?，上述提?50平米的辦公室，房東之前買的時(shí)候總價(jià)接近700萬元，現(xiàn)在400多萬元有人要的話就會(huì)選擇賣掉，虧了200多萬元。

10月13日，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，寫字樓需求的增長在很大程度上仍依賴于積極的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的刺激，短期內(nèi)，全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢仍然嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)至少在未來3—6個(gè)月內(nèi)寫字樓用家（客戶）仍保持謹(jǐn)慎，市場租賃和購置需求將延續(xù)疲軟趨勢，而租金價(jià)格也將延續(xù)下行趨勢。

根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2023年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場共迎來五個(gè)新項(xiàng)目入市，新增面積約27.7萬平米。截至三季度末，全市總存量環(huán)比擴(kuò)張2.7%，至1071.9萬平米。

據(jù)第一太平戴維斯介紹，第三季度內(nèi)，深圳甲級(jí)寫字樓多數(shù)項(xiàng)目問詢及帶看量有所增長，租賃市場活躍度較上季度略有回溫，疊加新項(xiàng)目已有部分預(yù)租去化，全市凈吸納量升至6.7萬平方米。其中，信息技術(shù)、金融、零售及貿(mào)易行業(yè)為租賃成交主力，與其它行業(yè)相較，源自上述行業(yè)的需求表現(xiàn)相對(duì)活躍。

林木雄稱，從華南市場來看，金融與專業(yè)服務(wù)是基石，新興行業(yè)在為寫字樓租賃需求的增長注入新動(dòng)力。整體而言，金融（銀行、保險(xiǎn)公司、券商）及專業(yè)服務(wù)業(yè)（律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所）仍然是寫字樓需求的重要來源。以廣深為例，上述兩行業(yè)需求均可占市場總需求的30%以上。此外，信息技術(shù)行業(yè)（手游、軟件開發(fā)等互聯(lián)網(wǎng)科技公司）持續(xù)成為近年新的需求增長點(diǎn)。

不過，第一太平戴維斯也表示，鑒于租戶方仍普遍執(zhí)行嚴(yán)格的成本控制策略，市場整體擴(kuò)張需求表現(xiàn)仍較為疲軟，加之大規(guī)模新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性影響，三季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，至28.3%。

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯

需要注意的是，三季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率遠(yuǎn)高于同期北京的19.5%、上海的19.1%、廣州的20.9%，位居四大一線城市之首。

據(jù)記者觀察，2023年第三季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率為近15年來的次新高，僅次于2020年第三季度29.7%的空置率。

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯

林木雄認(rèn)為，寫字樓市場空置率是由多種原因造成的。首先，是城市規(guī)劃與市場需求匹配不平衡。多地經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過度傾向“三產(chǎn)化”，導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)過于超前的城市規(guī)劃和多中心的發(fā)展格局，商辦用地及相關(guān)物業(yè)市場發(fā)展急速涌現(xiàn)，造成短期“消化不良”。其次，全球經(jīng)濟(jì)增長受到抑制，企業(yè)經(jīng)營承壓，辦公需求縮減。近兩年，受疫情、地緣政治沖突等影響全球經(jīng)濟(jì)增長受到抑制，企業(yè)經(jīng)營承壓向前追溯可以發(fā)現(xiàn)同為四大一線城市的北京、上海、廣州、深圳都展現(xiàn)出較為顯著的市場差異。

在疫情影響逐步消退的大背景下國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)出較為快速且有力的恢復(fù)性增長走勢相關(guān)數(shù)據(jù)顯示在剛剛過去的第三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)28256億元較第二季度增長7.3%。盡管增速較一季度和二季度的表現(xiàn)有明顯提升但與疫情前

相比，仍存在一定差距。受此影響，企業(yè)在寫字樓租賃方面的表現(xiàn)整體較為謹(jǐn)慎，擴(kuò)張需求明顯不足。

同時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，也使得企業(yè)在經(jīng)營方面承受較大壓力，尤其是在國際環(huán)境較為復(fù)雜的情況下，很多企業(yè)不得不采取更加謹(jǐn)慎的策略來應(yīng)對(duì)潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，很多企業(yè)開始?jí)嚎s辦公場所的租賃面積，以降低運(yùn)營成本。這也進(jìn)一步加劇了寫字樓的空置壓力。

新增供應(yīng)集中入市也加劇了市場競爭。在市場需求受抑的背景下，很多城市又持續(xù)迎來大量供應(yīng)入市，這不僅推升了空置率，還進(jìn)一步壓低了租金水平。

謝靖宇表示：“季內(nèi)，深圳繼續(xù)加大力度穩(wěn)增長，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蓄力積勢，但房地產(chǎn)市場仍然承壓，各板塊復(fù)蘇表現(xiàn)仍不均衡。寫字樓擴(kuò)張需求延續(xù)疲軟，租金降幅再擴(kuò)大?！?/span>

對(duì)于深圳甲級(jí)寫字樓市場的未來展望，林木雄表示，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性以及全球經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)速度，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)寫字樓的租賃需求仍將保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

同時(shí)，隨著新增供應(yīng)的持續(xù)入市，寫字樓的空置率仍將保持較高水平，租金水平也可能會(huì)繼續(xù)受到壓制。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇以及政策環(huán)境的逐步改善，預(yù)計(jì)未來寫字樓的租賃需求將逐步恢復(fù)。同時(shí)，業(yè)主方也將繼續(xù)采取降租等措施以吸引更多的租戶，這將有助于提高寫字樓的出租率。

隨著新興行業(yè)的快速發(fā)展以及科技創(chuàng)新的不斷涌現(xiàn)，也將為寫字樓市場帶來新的增長點(diǎn)。因此，未來寫字樓市場仍然具備一定的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

不過需要看到的是，當(dāng)前寫字樓市場的競爭越來越激烈，也存在著部分無效供應(yīng)的情況。因此，在未來發(fā)展過程中，業(yè)主方需要更加注重提升物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)水平，以滿足租戶不斷提升的需求。

據(jù)悉，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇挑戰(zhàn)的影響，加上市場競爭加劇，業(yè)主方不得不繼續(xù)加大降租力度。深圳全市甲級(jí)寫字樓平均租金已降至每平方米每月168.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%，同比下降5.1%。這種租金水平已經(jīng)回到了十二年前，與2011年第二季度的平均租金水平相當(dāng)。同時(shí)，相比近十五年來的平均租金最高峰，即2018年第三季度的每平方米每月233.1元，現(xiàn)在的租金水平已經(jīng)下跌了27.54%。

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯

根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，深圳二手甲級(jí)寫字樓的散售均價(jià)約為每平米38532元，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.3%，同比下降5.0%。

記者在深圳寶安區(qū)的一些寫字樓進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這些寫字樓的租金大部分為每平米80元，遠(yuǎn)低于深圳第三季度甲級(jí)寫字樓的平均租金。其中，位于寶安區(qū)國際會(huì)展中心的一棟寫字樓的一間150平米的辦公室（毛坯）的租金甚至達(dá)到了每平米58元。

記者還從一位寫字樓中介陳元處了解到，這間150平米的辦公室是房東在接近七百萬元的價(jià)格購入的，現(xiàn)在只要有四百多萬就會(huì)考慮出售。據(jù)陳元描述，房東購入時(shí)單價(jià)高達(dá)每平米4萬多，但現(xiàn)在四百多萬的價(jià)格出售就意味著會(huì)虧損兩百多萬?！皶?huì)展灣這邊的寫字樓除了這棟，附近好多都沒賣完，賣不出去?！标愒f道。

預(yù)計(jì)未來情況不容樂觀。深圳全市將在2023年第四季度迎來六個(gè)新的寫字樓項(xiàng)目，這將為市場帶來32.9萬平米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。到年末，深圳甲級(jí)寫字樓全市總存量將達(dá)1104.8萬平米，同比擴(kuò)張9.9%。鑒于新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)處于高位，加上市場整體需求偏弱，深圳寫字樓的空置率預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。而供應(yīng)壓力將再次加劇市場競爭，迫使業(yè)主方做出更大的租金讓步以換取其項(xiàng)目穩(wěn)定的入駐率，全市平均租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降趨勢。

然而，一邊是寫字樓空置率高居不下，一邊卻是新的寫字樓項(xiàng)目不斷入市，推高寫字樓市場的供應(yīng)量。面對(duì)這種矛盾的現(xiàn)象，相關(guān)城市能否考慮減少商業(yè)用地的供應(yīng)呢？對(duì)此問題，林木雄認(rèn)為這涉及到城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的結(jié)合。商辦用地供應(yīng)不僅需要考慮其對(duì)寫字樓物業(yè)市場資產(chǎn)表現(xiàn)短期的影響，更需要配合城市乃至區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)等進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。這意味著要合理控制商辦類用地的整體供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化土地資源配置。

在此基礎(chǔ)上，政府還需要對(duì)已建成或在建商務(wù)區(qū)加大產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入力度，完善產(chǎn)業(yè)體系搭建。通過這種方式可以促進(jìn)寫字樓需求的增長，在助力存量項(xiàng)目去化的同時(shí)，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟。