來源：觀點(diǎn)網(wǎng)

戴德梁行于10月17日對2023年第三季度的寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易投資市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面的解讀。

上海的寫字樓市場繼續(xù)保持高位供應(yīng)，四個(gè)新項(xiàng)目在三季度交付入市，它們分別位于浦東、徐匯和普陀的竹園板塊“陸家嘴金控廣場二期”、濱江板塊“云視路1號”、真如板塊“中海真如境”以及長壽路板塊“鴻壽坊”。這四個(gè)項(xiàng)目總規(guī)模約33.6萬平方米，使前三季度供應(yīng)面積達(dá)到百萬平方米，并使上海甲級寫字樓的總存量突破1600萬平方米。

由于新項(xiàng)目的推動，三季度上海甲級寫字樓市場成交有所上升，凈吸納量為12.5萬平方米，較上一季度顯著增長。然而，在高供應(yīng)的影響下，整體空置率較上一季度上升了2.2個(gè)百分點(diǎn)至20.8%，租金繼續(xù)承受壓力，跌幅較上一季度進(jìn)一步擴(kuò)大，三季度平均租金為7.9元/平方米/天，環(huán)比下滑1.34%。

從三季度各行業(yè)成交情況來看，TMT行業(yè)占比最大，超過20%，相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)交易活躍。其次，專業(yè)服務(wù)業(yè)占比達(dá)19.4%，一些提供靈活辦公及裝修服務(wù)的品牌仍在積極布局新項(xiàng)目，而律所和咨詢類企業(yè)在傳統(tǒng)商圈續(xù)租或搬遷的熱度不減。金融行業(yè)排在第三位，占到14.4%，部分頭部金融企業(yè)在原有辦公地點(diǎn)續(xù)租或搬遷至新辦公場所。這三個(gè)行業(yè)始終在寫字樓租賃市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，總占比超過五成，這一趨勢未來預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。

戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，未來供應(yīng)壓力仍然較大，企業(yè)在選址時(shí)將更注重地段、品質(zhì)、服務(wù)和租金之間的平衡，品牌項(xiàng)目將具有一定優(yōu)勢。當(dāng)前，除了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開始逐漸企穩(wěn)向好之外，隨著第六屆進(jìn)博會的即將召開，本次進(jìn)博會以更開放、更創(chuàng)新和更包容為主題，將見證越來越多參展商轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y者。我們相信在政策創(chuàng)新推動更高水平對外開放的指引下，上海辦公市場也將以進(jìn)博會為契機(jī)煥發(fā)新的活力。

在零售市場方面，新開業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目展現(xiàn)出“新舊融合”的特點(diǎn)。例如，鴻壽坊和龍華會等項(xiàng)目。鴻壽坊是瑞安房地產(chǎn)開發(fā)和瑞安新天地打造的城市更新項(xiàng)目，于9月28日正式開業(yè)。這個(gè)始建于1933年的項(xiàng)目，見證了近百年的歷史變遷，目前首批已有51個(gè)上?；騾^(qū)域首店入駐，旨在留存滬西城市市民的生活記憶和溫度，塑造“精致煙火氣”的上海15分鐘生活圈商業(yè)新風(fēng)貌。而龍華會則與千年古剎龍華寺相鄰，總商業(yè)體面積約10萬平方米，于9月26日部分開業(yè)迎客。龍華會在商業(yè)空間設(shè)計(jì)上融入了龍華廟會和京劇元素，同時(shí)龍華會的年輕力在其品牌選擇中也有所體現(xiàn)。這個(gè)項(xiàng)目匯集了超過200個(gè)品牌，其中全國首店、上海首店、浦西首店、徐匯首店等各能級首店超過70家，地面商業(yè)中首店占比近90%。這些風(fēng)格各異的品牌在退讓的玻璃幕墻和開放的半戶外空間中，形成了古今交融的全新商業(yè)氛圍。

此外，線上國貨品牌正加速向線下融合發(fā)展。例如，從線上渠道起家的專業(yè)洗護(hù)品牌effortless已開啟線下布局，其首個(gè)線下體驗(yàn)空間「植愈所」已在靜安嘉里中心開業(yè)，消費(fèi)者可以在現(xiàn)場體驗(yàn)其全系產(chǎn)品并匹配適合自己的定制護(hù)發(fā)方案。此外，設(shè)計(jì)師品牌Lost in echo和Zé by SANKUANZ分別開設(shè)了首家線下門店，而原創(chuàng)香水品牌UTTORI五朵里也走出集合店，在青浦蟠龍?zhí)斓亻_設(shè)了首家自營線下門店。這些國內(nèi)潮流品牌在嘗試了線上低成本平臺的搭建后，仍然對上海整體商業(yè)市場保持樂觀態(tài)度，選擇在優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體中開設(shè)首家線下店鋪，這表明上海線下實(shí)體店消費(fèi)并未受到線上消費(fèi)的沖擊，未來線上與線下的消費(fèi)將更好地進(jìn)行融合發(fā)展。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，第三季度整體市場保持平穩(wěn)態(tài)勢。在一系列優(yōu)質(zhì)振興消費(fèi)的措施與政策支持下，上海零售市場恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。不論是開發(fā)商、品牌端還是消費(fèi)者都表現(xiàn)出積極正面的態(tài)度。展望未來，上海在挖掘存量商業(yè)的同時(shí)，將充分發(fā)揮歷史保護(hù)建筑的價(jià)值作用，秉承“修舊如舊”的理念將歷史保護(hù)建筑與商業(yè)有機(jī)融合。例如，Prada與榮宅將品牌展示融入歷史保護(hù)建筑，Z-Hotel與沙美大樓則將歷史保護(hù)建筑中的商業(yè)業(yè)態(tài)得到創(chuàng)新。這些都將為上海的商業(yè)發(fā)展帶來新的活力和機(jī)遇。

上海的商業(yè)環(huán)境在不斷發(fā)展和壯大，無論是新舊項(xiàng)目的交替更新，還是線上線下消費(fèi)的融合發(fā)展，都展示了上海商業(yè)市場的活力和潛力。在未來，我們期待看到更多優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目和創(chuàng)新品牌在上海嶄露頭角，為消費(fèi)者提供更豐富多元的購物體驗(yàn)，推動上海成為全球最重要的零售市場之一。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，未來上海商業(yè)將采取線上與線下融合發(fā)展的模式，實(shí)體店將不再僅僅是銷售場所，還將成為消費(fèi)者體驗(yàn)、品牌形象展示、售后服務(wù)等多種功能的綜合體，成為線上線下融合的重要載體。通過信息化應(yīng)用支撐，以及線上平臺和線下載體的結(jié)合，可以拉動商流、聚集客流、活動引流、擴(kuò)大需求、加速周轉(zhuǎn)、拓展渠道，打造消費(fèi)流量引力場，提升消費(fèi)集聚和增值效應(yīng)。

上海大宗交易市場成交放緩，但投資型買家開始入市。三季度，上海大宗交易市場共收錄21筆、共計(jì)162億元成交，金額同比下降34%、環(huán)比下降33%。在物業(yè)類型方面，因中糧海景壹號和寶龍公寓的帶動，公寓/住宅以56.4億元、35%的市場占比躍居首位，辦公/研發(fā)辦公則暫退居第二。然而，考慮到上半年其基礎(chǔ)雄厚，不排除全年成交統(tǒng)計(jì)中辦公/研發(fā)辦公重回第一的可能。

在買家類型方面，投資型買家發(fā)力明顯、占比大幅提升。2022、2023上半年上海大宗交易市場投資型買家占比分別為65%、59%，而2023第三季度這一數(shù)字飆升至87%，漲幅明顯。自用型買家占總成交額的13%，其中又以消費(fèi)類和專業(yè)服務(wù)類較為活躍，二者占到自用型買家成交總額的半數(shù)以上。

關(guān)于內(nèi)外資占比，2023開年至今上海大宗交易市場內(nèi)外資基本維持在二八開的態(tài)勢，第三季度外資買家成交銳減至4%，內(nèi)資買家占比升至96%，為歷史最高點(diǎn)，成為上海大宗交易市場主力軍。

展望四季度，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出以下預(yù)測：

1.辦公大宗市場繼續(xù)調(diào)整，資本化率出現(xiàn)上升趨勢，賣方價(jià)格預(yù)期將進(jìn)一步降低，市場存在抄底機(jī)會；

2.市場將繼續(xù)延續(xù)以內(nèi)資買家為主導(dǎo)的市場格局，預(yù)計(jì)四季度外資買家依然表現(xiàn)偏弱；

3.作為新崛起的另類資產(chǎn)，長租公寓望四季度仍將是機(jī)構(gòu)投資人最關(guān)注的資產(chǎn)類別之一；

4.消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作正如火如荼地進(jìn)行，四季度或?qū)⒊霈F(xiàn)成功發(fā)行案例，零售類資產(chǎn)會吸引更多投資人目光；

5.隨著住宅政策的預(yù)期變化，住宅整棟資產(chǎn)重新受到市場關(guān)注。

預(yù)制菜冷鏈需求旺盛預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其保鮮及便利性受餐飲行業(yè)及消費(fèi)者喜愛，預(yù)制菜市場需求旺盛。預(yù)制菜食品產(chǎn)業(yè)為保證產(chǎn)品新鮮度，對冷鏈存儲條件要求較高。多溫區(qū)綜合型冷鏈園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，滿足各類預(yù)制菜食品的存儲要求，保障預(yù)制菜存儲的效率及品質(zhì)。預(yù)制菜食品產(chǎn)業(yè)布局持續(xù)擴(kuò)張，對多溫區(qū)綜合型冷鏈園區(qū)的需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，預(yù)制菜將成為冷鏈的主要去化力。

華東高標(biāo)倉庫整體表現(xiàn)平穩(wěn)三季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求依舊整體表現(xiàn)平穩(wěn)。其中，上海市高標(biāo)倉庫市場租賃需求整體表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.8%至49.5元/平方米/月，市場空置率環(huán)比微降0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.8%。江蘇省高標(biāo)倉庫市場主要租戶仍為電商、快遞快運(yùn),制造業(yè)需求上升,平均租金保持穩(wěn)定為34.4元/平方米/月,市場空置率環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)至16%;安徽省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.6%,至27.8元/平方米/月,空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至14.0%;浙江省高標(biāo)倉庫市場主要去化力為電商、快遞快運(yùn),平均租金微升0.5%至35.4元/平方米/月;空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示,華東區(qū)域租賃市場整體租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,制造業(yè)、電商及快遞快運(yùn)為主要租戶。本季度租戶擴(kuò)租較少,部分項(xiàng)目出現(xiàn)大租戶退租及租約到期后不續(xù)租的現(xiàn)象。上海、蘇州等部分地區(qū)物流園區(qū)受政府稅收嚴(yán)苛要求影響,高稅收高產(chǎn)值的租戶如制造業(yè)類更受園區(qū)青睞。由于市場供應(yīng)量較大,租賃問詢表現(xiàn)平淡,導(dǎo)致華東整體市場去化緩慢。