房企投資持續(xù)收縮，市場(chǎng)格局分化明顯

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房企投資呈現(xiàn)出持續(xù)收縮的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)格局也發(fā)生了顯著變化。

2024 年，新增土儲(chǔ)百強(qiáng)房企的新增貨值為 22062 億元，同比下降 31%。投資百強(qiáng)房企拿地金額為 10729 億元，同比下降 31%，較 2020 年高點(diǎn)時(shí)已經(jīng)下降了 76%。新增土儲(chǔ)百強(qiáng)房企拿地建面為 10566 萬平方米，同比下降 21%。這一系列數(shù)據(jù)無不顯示出房企投資規(guī)模的大幅縮水，投資熱情明顯降溫。

從拿地銷售比來看，2024 年百強(qiáng)房企拿地銷售比僅 0.17，創(chuàng)近五年新低。分梯隊(duì)看，TOP10 房企拿地銷售比為 0.25，較 11 月末上漲 0.04，TOP11-20 房企拿地銷售比為 0.14，較 11 月末上漲 0.06，年末沖刺效果雖有顯現(xiàn)，但整體拿地銷售比的下滑趨勢(shì)仍難以改變。這意味著房企在銷售回款壓力較大的情況下，對(duì)拿地更加謹(jǐn)慎，不敢輕易大規(guī)模投入。

在市場(chǎng)集中度方面，2024 年 10 強(qiáng)房企新增貨值占 62%，比 11 月末和 2023 年全年增加 3 個(gè)百分點(diǎn)，而 TOP11-20 房企今年新增貨值僅占 13%，同比減少 6 個(gè)百分點(diǎn)，TOP21-30 房企僅占 4%，同比減少 2 個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯觯袌?chǎng)資源正加速向頭部房企集中，未來市場(chǎng)集中度還將持續(xù)走高。這也導(dǎo)致不少中小房企在市場(chǎng)競爭中逐漸邊緣化，生存壓力增大。

目前的房企拿地格局呈現(xiàn)出少數(shù)央國企占主導(dǎo)、城投托底、民企持續(xù)萎靡的特點(diǎn)。在拿地金額 TOP100 企業(yè)中，央國企及地方國資家數(shù)和金額占比超八成。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、中建壹品、越秀地產(chǎn)、中國金茂等央國企位列拿地金額前十。而民營企業(yè)拿地力度整體相對(duì)偏弱，拿地金額占比僅為 8.5%。部分大中型穩(wěn)健民企如龍湖、濱江等仍保持一定投資規(guī)模，但多數(shù)中小民企投資規(guī)模銳減，甚至?xí)和Ｄ玫亍?/span>

同時(shí)，房企投資高度聚焦核心城市，一二線城市成為首選。保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中海地產(chǎn)、華潤置地等央企投資均聚焦在高能級(jí)城市，TOP10 中 9 家企業(yè)投資金額中一二線占比超過 95%，越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中建壹品等拿地全部集中一二線。一方面是布局城市進(jìn)一步減少，拿地金額 TOP10 的全國化房企 2024 年投資城市均少于 20 個(gè)；另一方面，三四線城市則持續(xù)處在冷清的局面。這反映出房企在市場(chǎng)不確定性增加的情況下，更傾向于選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、人口流入多、市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定的核心城市進(jìn)行投資，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

即便市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的回暖跡象，央國企投資也越來越謹(jǐn)慎，投資規(guī)模大幅下滑。在拿地金額 TOP100 中，央企、國企拿地金額同比下降 36% 和 21%，占金額百強(qiáng)比重分別下降 3 和 2 個(gè)百分點(diǎn)，至 40% 和 19%。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體仍面臨諸多挑戰(zhàn)，如銷售端恢復(fù)緩慢、居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)、市場(chǎng)庫存規(guī)模高等，使得房企對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期并不樂觀，不敢貿(mào)然加大投資力度。

對(duì)于 2025 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，核心城市投資可能局部火熱，但企業(yè)投資整體仍將繼續(xù)維持謹(jǐn)慎、分化的態(tài)勢(shì)?？硕鸱治鋈耸空J(rèn)為，在銷售端仍未實(shí)現(xiàn)大面積、普遍性 “止跌回穩(wěn)” 的情況下，企業(yè)投資側(cè)仍不會(huì)有明顯起色。中指研究院常務(wù)副院長黃瑜也表示，房企應(yīng)把握市場(chǎng)窗口升級(jí)產(chǎn)品促回款，緊抓政策契機(jī)盤活閑置土地，實(shí)現(xiàn)資金回籠與換倉，改善現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債表，投資方面需保持相對(duì)審慎的態(tài)度，聚焦核心城市等確定性更高的市場(chǎng)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的當(dāng)下，房企投資持續(xù)收縮，市場(chǎng)格局分化明顯。未來，房企需在謹(jǐn)慎投資的同時(shí)，積極探索新的發(fā)展模式和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，如城市更新、城中村和危舊房改造等，以尋找新的增長點(diǎn)。同時(shí)，政府和相關(guān)部門也應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)針對(duì)性的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇之路將依舊漫長而艱難，這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展又將產(chǎn)生怎樣的影響呢？讓我們拭目以待。